Kako stati na kraj hiperinflacije privatnog smještaja u Hrvatskoj?

Osam na jedan; tako prema statistici stoji broj kreveta u privatnom smještaju u odnosu na hotele, po čemu je Hrvatska, izuzev možda Crne Gore, usamljeni primjer, ne samo u Europi nego, vrlo vjerojatno, i u svijetu.

I ne samo to; od apsolutnog broja kreveta nevjerojatnija je jedino još brzina kojom se iz godine u godinu povećavaju smještajni kapaciteti cimerfraja, koji je, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, od 2010. godine do danas eksplodirao.

Dvostruko više

Točnije, brojka od 439.927 ležaja u privatnom smještaju u manje od desetljeća narasla je na čak 830.461, dok je u isto to vrijeme broj ležaja u hotelima narastao za tek 62 tisuće. Tako na svaki novi ležaj u hotelu dobivamo dodatnih 4,5 kreveta u privatnom smještaju, što je hiperinflacija koja je već ove godine dovela do prvih većih izazova u domaćem turizmu.

Kad se već s ovim izazovom ukoštac nisu odvažile uhvatiti nadležne institucije, Jutarnji je list nekoliko ekonomskih i turističkih stručnjaka upitao može li u ovom problemu intervenirati država te po kojem bi modelu bilo najbolje spriječiti daljnju poplavu nepotrebnih soba i apartmana.

Prema mišljenju ravnatelja Instituta za turizam Damira Krešića, nova strategija za razvoj turizma, koja se priprema za period od 2020. godine, svakako bi trebala doskočiti i problemu hiperinflacije privatnog smještaja, i to tako da se uvedu jasne distinkcije između “pružanja smještaja u domaćinstvu”, što je bila i prvotna intencija zakonodavca, od rentijerstva i špekulantizma.

“Jasno je da je pružanje usluge smještaja u domaćinstvu povijesno nastalo i da je to proizvod koji trebamo nastaviti njegovati, pa bi, barem za početak, trebalo onemogućiti da fizičke osobe koje žive izvan granica Hrvatske mogu iznajmljivati sobe i apartmane po povlaštenim poreznim stopama. Naravno, moguće je to proširiti i na iznajmljivače koji žive u jednom, a sobe i apartmane iznajmljuju u drugom gradu, iako je u tom slučaju upitna efikasnost kontrole mjesta prebivališta”, smatra Krešić. koji dodaje da bi određeni efekt na ograničenje broja soba i apartmana moglo imati prebacivanje odlučivanja o registraciji novih ležaja s ureda državne uprave na jedinice lokalne samouprave.

Linija manjeg otpora

“No to pak podrazumijeva veliku odgovornost načelnika i gradonačelnika tih jedinica, koji se već dosad, što potvrđuje poplava ilegalne gradnje, nisu pokazali učinkovitima o kontroli apartmanizacije na vlastitim područjima”, kaže ravnatelj Krešić.

Direktor konzultantske kuće Horwath HTL Siniša Topalović predlaže nekoliko mjera kojima bismo direktno utjecali na broj ležajeva u privatnom smještaju koji se godišnje izbacuje na tržište.

Prva mjera pretpostavlja ukidanje paušalnog poreza i boravišne pristojbe, po kojoj su privatni iznajmljivači sada povlašteni: umjesto da boravišnu pristojbu i porez plaćaju ovisno o broju posjetitelja, noćenja i stvarnim prihodima, vlasnicima cimerfraja omogućeno je da godišnje plate fiksni iznos, što Topalović naziva linijom manjeg otpora.

Gubitak prihoda

“Tu se gubi značajan potencijalni prihod sustavu turističkih zajednica i za same destinacije. Hrvatska je jedna od rijetkih zemalja gdje se boravišna taksa u privatnom smještaju ne plaća po realiziranom noćenju. U Ljubljani primjerice gost privatnog smještaja plaća turističku taksu od preko tri eura po noćenju, jednako kao i gost hotela. Zaista nema razloga zašto bi gost privatnog smještaja plaćao višestruko manju taksu od gosta koji spava u hotelu. To je gost koji koristi svu lokalnu infrastrukturu i samim bi time trebao pridonositi jednako koliko i gost u hotelu”, smatra Topalović, dodajući da je u cijeloj priči nužno povećati učinkovitost građevinskih inspekcija, koje nedovoljno brzo reagiraju na prijave gradnji bez dozvola, zbog čega se, u konačnici, velik broj kuća za najam, iako ilegalno sagrađenih, na kraju legalizira.

I Topalović podržava stvaranje zakonskih pretpostavki po kojima će se moći raditi jasna distinkcija između pružanja usluga u domaćinstvu i klasičnog najma.

“Usluge smještaja u domaćinstvu kod domaćina trebale bi imati određen preferencijalni tretman u trenutku kada i ako se krene u izmjene sustava, za razliku od čistih rentijera, koje treba početi u potpunosti tretirati kao komercijalne subjekte i ukinuti ovu poreznu oazu u kojoj se parkiraju milijarde kuna uz simboličan porezni doprinos. Jer zašto bi privatni iznajmljivač godišnje platio paušal u iznosu od nekoliko tisuća kuna kada jedan zaposleni s prosječnom plaćom u Zagrebu na račun poreza i prireza uplati u samo jednom mjesecu više nego iznajmljivač u cijeloj godini?” upozorava Topalović.

Ravnateljica Ekonomskog instituta u Zagrebu Maruška Vizek kaže da je skeptična prema sustavu u kojem bi se uvodile povlastice za određene skupine iznajmljivača jer to uvijek pruža mogućnost da dio onih koji se odluče baviti najmom pronađu rupe u zakonu te sustav iskoriste kako im najbolje odgovara.

Temeljit zaokret

Umjesto toga, Vizek smatra da se prije uvođenja konkretnih mjera na tržište najma trebaju napraviti dvije stvari: iz temelja se treba promijeniti porezna politika prema sustavu kratkoročnog iznajmljivanja jer je ona primarni razlog nabujale ponude nekretnina za kratkoročni najam, a potom napraviti i detaljnu analizu kratkoročnih iznajmljivača koja bi detektirala sve njihove odlike, a onda i potencijalno izdvojila skupine koje bi država trebala poticati poreznim izuzećima - ako takve uopće postoje.

“Moj bi prijedlog išao u smjeru ili značajnog povećanja paušala za iznajmljivače ili ukidanja paušala i uvođenja iznajmljivača u sustav poreza na dohodak odnosno na dobit, ovisno o tome posluju li kao privatne ili pravne osobe. Cilj je u značajnijoj mjeri izjednačiti porezno opterećenje iznajmljivača s onim koje imaju hoteli da se ne bi dalje iskrivljavala vrlo nepovoljna struktura smještajnih kapaciteta u zemlji. Već bi taj potez pomogao raščišćavanju tržišta kratkoročnog najma, s kojeg bi nestali svi oni koji su sada rubno profitabilni. Nakon što promjene poreznog sustava odrade svoje, treba vidjeti trebaju li nam i drugi tipovi mjera za ograničavanje kratkoročnog najma koje se provede u drugim zemljama”, napominje Vizek.

Uspostavi li se da su potrebne, jedna od mogućnosti jest da jedinice lokalne samouprave, svaka za sebe, ograniče broj kreveta koje se može davati u kratkoročan najam uvođenjem dozvola za stanove za takav vid najma, kakve postoje u Barceloni.

“Moguće je potom razmisliti i o nekim drugim vrstama ograničenja tako da se uvede gornja granica koliko iznajmljivač godišnje smije zaraditi kroz kratkoročni najam, nakon čega treba prestati pružati takve usluge, ili pak da se ograniči broj dana koliko se godišnje u kratkoročni najam smiju davati kreveti”, predlaže Vizek.