Što se krije iza drastičnog rasta cijena nekretnina, gledamo li reprizu 2007. godine?

Doista je teško vjerovati da će oni koji trenutačno u hrvatskim print i digitalnim oglasnicima traže po 100 do 140.000 eura za stanove stare više desetljeća velike 40-ak četvornih metara u kvartovima poput Gajnica, Črnomerca ili Utrina doista i dobiti tako velik novac, ali čak i samo oglašavanje takvih ekstremnih cijena govori da možda svjedočimo stvaranju novog balona na zagrebačkom tržištu nekretnina.

Nije pretjerano reći kako pomisao na to da se za metar četvorni sasvim prosječnih stanova traži dvije i pol do tri i pol tisuće eura zvuči poprilično zastrašujuće. Činjenica da bi s prosječnom plaćom za samo jedan četvorni metar stana trebalo raditi više od četiri mjeseca i ne trošiti na bilo što drugo govori da nešto ozbiljno ne štima s fundamentalnim odrednicama cijena pojedinih nekretnina ili, barem, s percepcijom njihove vrijednosti. Više od dugih 12 godina jedna cijela prosječna plaća trebala bi odlaziti na sasvim prosječan stan, prostranošću neprimjeren za, recimo, četveročlanu obitelj. Čak i ako zaboravimo na mogućnost da netko namjerno “pumpa” cijene, zaista se čini nestvarnim da su se u istim print ili digitalnim oglasnicima prije samo 2-3 godine mogli naći vrlo slični stanovi po 2-3 puta nižoj cijeni.

Nadalje, to što su se tobože elitne nekretnine u Zagrebu počele prodavati po cijenama višim od 4000 eura po četvornom metru govori kako nema govora o masovnoj pojavi fantaziranja o visokim cijenama stanova, nego doista dolazi do astronomskih transakcija; doslovnih transfera većih ili manjih osobnih bogatstava. Gledamo li reprizu 2007.?

Ne treba zaboraviti niti na to da sve veći broj građana i tvrtki počinje ulagati u tzv. commercial real estate (lokale, skladišta, urede) te da zbog visoke potražnje i nedostatka radne snage građevinske tvrtke i obrti drastično dižu razinu cijena svojih usluga, baš kao što rastu i cijene građevinskih materijala. Bilježi se i trend poskupljenja montažnih kuća te modularnih objekata.

Nažalost, to što se počelo događati s cijenama nekretnina ima dva potpuno očigledna uzroka.

Prvo, Hrvatska je preplavljena devizama, ima ih toliko da je središnja banka bila prisiljena na rekordnu deviznu intervenciju u kojoj je od poslovnih banaka otkupila 497,7 milijuna eura kako bi spriječila daljnje jačanje kune, koja je u odnosu na euro u jednom trenutku dosegnula 7,38 kuna. Turističke devize, devizne doznake, euri koje su primili građevinski obrtnici, prihodi izvoznika… sad su dodatno osnaženi činjenicom da bankama ne rastu pozicije kredita s valutnom klauzulom, pa ne trebaju devizno pokriće za svoja potraživanja.

Drugo i ključno; trebamo biti svjesni kako su ukupni iznosi depozita i oročene štednje u hrvatskim bankama nabujali do rekordne razine. Riječ je o robusnom rastu od oko 4 posto godišnje i to u situaciji kad hrvatske poslovne banke čak i najprestižnijim klijentima nude mizerno niske kamate koje su vrlo blizu čistoj nuli. Čak i oni probrani klijenti s višim iznosima depozita teško mogu dobiti uvjete s kojima bi mogli biti sigurni da njihove kamate na štednju neće pojesti godišnja inflacijska stopa.

Posebno je važno pitanje to što u Hrvatskoj nije razvijena kultura dioničarstva, a bankari su prisiljeni, s obzirom situaciju na tržištu, nuditi klijentima s velikim iznosima vrlo čudno kombinirane štedno-ulagačke proizvode na čijim prospektima skeptično oko građana teško može ne primijetiti da su zadnji tromjesečni ili godišnji prinosi bili - negativni.

Drugim riječima, možda se onima koji više ne žele trpjeti ekstremno niske kamate nego bi radije preuzeli određene rizike kako bi mogli računati s barem umjerenim prinosima čini da su nekretnine jedina preostala opcija. No, povijest, koja se ponavlja, upozorava da do ispuhivanja balona na nekretninskom tržištu dolazi vrlo brzo i nepredvidljivo te uz radikalno ubrzavanje padajućeg trenda.

Sistemska sreća u nesreći govori nam pak kako je dobro to što izgleda da do novog booma na nekretninskom tržištu praćenog drastičnim rastom cijene ipak ne dolazi isključivo na temelju snažnog rasta zaduživanja građana i tvrtki nego ipak akumuliranjem prihoda/dohodaka. To je ipak puno bolja varijanta nego kad nakon urušavanja cijena na tržištu nekretnina mnogi ostaju s ekstremno visokim dugovima, tolikim da čak ni prodaja ranije precijenjene nekretnine ne može pomoći.