Analiza tržišta nekretnina

Dalmatincima su nekretnine najskuplje, Splićani godišnju plaću daju za 5 kvadrata stana!

AUTOR:

OBJAVLJENO:

17.9.2018. u 10:15

AUTOR:

OBJAVLJENO:

17.9.2018. u 10:15

Srđan Vrančić / CROPIX

Od 2012. do 2017. u Hrvatskoj je ostvareno 536.811 transakcija na tržištu nekretnina, najveća prosječna cijena stanova bila je u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, a najmanja u Vukovarsko-srijemskoj, najviše se trgovalo poljoprivrednim zemljištima, nekretnine su se u najvećem opsegu prodavale u Zagrebu, najstariji stanovi na tržištu su u Sisačko-moslavačkoj županiji, a Dalmatincima je najteže doći do stana u odnosu na cijenu po metru četvornom i godišnji neto dohodak.

Pokazalo je to prvo veliko istraživanje o stanju i trendovima na tržištu nekretnina koje su zajednički proveli Ekonomski institut Zagreb i Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja koje će biti predstavljeno danas u 10 sati u Novinarskom domu u sklopu stručnog skupa “Tržište nekretnina Republike Hrvatske”.

Najveći broj kupoprodaja realiziran je s poljoprivrednim zemljištem, ukupno 220.459, tek onda slijede stanovi i apartmani koji su ostvarili ukupno 103.193 transakcije te građevinsko zemljište sa 74.378 transakcija.

Ukupna vrijednost transakcija u 2012. bila je 22,4 milijarde kuna, a u 2017. porasla je na 27,8 milijardi kuna.

Tržište na Jadranu

U tom razdoblju najviše je prodanih stanova i apartmana bilo u Zagrebu, čak 32.166, zatim slijede Primorsko-goranska županija s dvostruko manje prodanih stanova (13.288), Splitsko-dalmatinska (12.203), Istarska (9.961) i Zadarska županija (5.631). Najmanje se stanova prodalo u Požeško-slavonskoj županiji, tek 440, pet više prodanih stanova imala je Virovitičko-podravska županija, zatim Krapinsko-zagorska (652), Koprivničko-križevačka (667) te Bjelovarsko-bilogorska županija (809). Na sedam jadranskih županija odnosi se ukupno 47,3 posto svih kupoprodaja stanova i apartmana, a pridodamo li Grad Zagreb, na osam od ukupno 21 županije otpada 79,3 posto transakcija. Ukupno je u tih šest godina prodano 100.456 stanova, najviše 2016. (20.850), a najmanje 2013. (14.033).

Prosječna cijena svih prodanih stanova u tom je razdoblju iznosila 6807 kuna po metru četvornom, najskuplji stanovi po cijeni od 12.664 kune po četvornom metru prodavali su se u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, a najjeftiniji po prosječnoj cijeni od samo 2636 kuna u Vukovarsko-srijemskoj županiji. U Splitsko-dalmatinskoj županiji cijena prosječnog stana bila je 10.950 kuna po četvornom metru, a treća najskuplja županija je Primorsko-goranska sa 8915 kuna, zatim Zadarska sa 8792 kune, a na petom je mjestu Grad Zagreb s prosječnom cijenom stana po četvornom metru od 8774 kune.

Najstariji stanovi prodavali su se unazad šest godina u Sisačko-moslavačkoj županiji, gdje je prosječna starost 43 godine, zatim u Karlovačkoj (42 godine), dok je Grad Zagreb na trećem mjestu s prosječnom starošću stanova od 34 godine. To upućuje da su se u Zagrebu pretežito kupovali stanovi izgrađeni 80-ih godina. Medijalna starost stanova ili apartmana ispod 10 godina zabilježena je tek u tri županije - Zadarskoj i Ličko-senjskoj (osam), a najnoviji stanovi prodavali su se u Krapinsko-zagorskoj županiji (sedam godina).

U istom razdoblju prodano je i 16.740 obiteljskih kuća. Najveći broj ostvaren je 2016. (3134 transakcije, što je 18,7 posto ukupnih transakcija). Najveći broj transakcija ostvaren je u Primorsko-goranskoj županiji, i to 2487, a slijede Splitsko-dalmatinska (2035), Osječko-baranjska (1900), Grad Zagreb (1866) te Istarska (1799). Najmanje obiteljskih kuća prodano je u Koprivničko-križevačkoj županiji, tek 21.

Ova sveobuhvatna analiza obuhvatila je i socioekonomske aspekte, između ostalih i priuštivost nekretnina, odnosno izračunato je koliko tko mora izdvojiti za četvorni metar stana od ukupnog godišnjeg neto dohotka. Uočeno je da je priuštivost najmanja u priobalju te u Zagrebu i okolici, a najveća u Slavoniji. Tako su, primjerice, prema tom kriteriju stanovnici Podgore na samom začelju tablice.

Transparentni podaci

U 2016. za prosječni neto dohodak zaposlena osoba u Podgori mogla je kupiti samo 3,2 četvorna metra stana, odnosno za kupnju jednog četvornog metra trebala je izdvojiti više od 31 posto svojeg godišnjeg neto dohotka. Slijedi Hvar sa 3,9 četvorna metra, zatim Primošten (četiri kvadrata), Sukošan (4,2 kvadrata) i Dubrovnik (4,3 kvadrata).

U Splitu je pak u 2016. za prosječni godišnji neto dohodak zaposlena osoba mogla kupiti tek 5,2 četvorna metra stana ili apartmana, odnosno za kupnju jednog četvornog metra potrebno je bilo izdvojiti gotovo petinu godišnjeg dohotka.

Na istoku zemlje, središnjoj Hrvatskoj, Lici i Gorskom kotaru najveća je priuštivost stanova pa je tako u općini Jasenice, koja administrativno pripada Zadarskoj županiji, zaposlena osoba od godišnjeg neto dohotka mogla kupiti čak 94,8 četvornih metara stana, odnosno trebala je za četvorni metar izdvojiti tek 1,1 posto godišnjeg dohotka. U Đurđenovcu 44,2 četvorna metra, Belom Manastiru 26,1 četvorni metar, Vukovaru 23,6 četvorna metra, a u Dardi 22,1 četvorni metar.

Prema riječima potpredsjednika Vlade i ministra graditeljstva i prostornog uređenja Predraga Štromara, ovakve će se analize ubuduće raditi na godišnjoj razini.

Metar kvadratni u Zagrebu u šest mjeseci poskupio za oko 100 eura

Najavljujući predstavljanje publikacije "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske" koja je izrađena u suradnji s Ekonomskim institutom, ministar graditeljstva i prostornog uređenja Predrag Štromar je kazao da tako ubuduće "nećemo više morati nagađati o razlozima rasta cijena nekretnina, niti o tome kakva je ponuda i potražnja". Na okruglom stolu sudjelovat će i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK koji se tržištem nekretnina bavi već 30 godina i to što se rade stručne analize ocjenjuje pozitivnim.

-To je preduvjet da bi se uopće mogli sustavno baviti tržištem nekretnina. Ako, primjerice, pokrenete subvencije morate znati i kakve će biti posljedice njihova uvođenja, kaže Ranilović. Kada je riječ o trenutačno aktualnom subvencioniranju stambenih kredita, koje ima dosta pobornika, ali kritičara, on smatra da stvari nisu crno-bijele i da je u načelu dobro da se nešto subvencionira. Međutim, ostaje pitanje je li mjera baš najbolje pogođena. Kao što je već ranije rekao, struka nije za to da se subvencioniraju krediti, već smatra da se stambenom pitanju treba pristupiti složenije. To uključuje osnivanje stambenih fondova, u kojima bi se dugoročnije sudjelovalo, te kvalitetno definiranje kategorija ljudi koje mogu dobiti subvencije, tako da se sve zna unaprijed.

Divljanje cijena

Zahtjeve za subvencioniranjem stambenih kredita u prva tjedna predalo je 1013 osoba, broj koji je lani dosegnut već u prvih nekoliko dana nakon otvaranja natječaja. Kao glavni razlog nešto sporije ovogodišnje predaje zahtjeva, najčešće se spominje "divljanje cijena" jer mnogi prodavatelji nastoje iskoristiti veću potražnju na tržištu pa su četvorni metri postali skuplji nego što su mlade obitelji računale. U nekim slučajevima oglasne ponude su i 30 posto veće nego lani.No, ministar graditeljstva i prostornog uređenja Predrag Štromar u tome ne vidi problem i navodi primjere obitelji koje upravo zbog ovih subvencija nisu otišle u Irsku ili drugdje u inozemstvo.

 - Većina građana koji se ovih dana prijavljuju za subvencije već od ranije želi kupiti stan ili kuću, a isto tako od ranije imaju dogovorenu kupnju nekretnine, kao i cijenu. Stoga je neshvatljivo da dio ljudi koji se godinama bavi posredovanjem u prodaji nekretnina vidi tu mjeru kao isključivog krivca za rast cijena nekretnina, kazao je Štromar za Hinu. Pritom, naveo je, za razliku od ekonomskih stručnjaka, oni na uzimaju u obzir druge čimbenike, poput porasta potražnje za nekretninama, posebice u urbanim središtima. Ipak, rast cijena stanova s mjerom subvencioniranja kredita ne povezuju samo posrednici u prodaji nekretnina, već je prije nekoliko mjeseci na to ukazala i analiza HNB-a.

Očekuje se daljnji rast

Nakon što su stagnirale u 2015. i 2016. godine, krajem 2017. godine, pokazuje indeks koji obuhvaća prodajne cijene, odnosno sve podatke vezane uz transakcije nekretnina, cijene su porasle za 7,6 posto u odnosu na godinu prije. Tako pokazuje indeks koji obuhvaća sve podatke vezane uz transakcije nekretnina. Tom znatnom rastu cijena postojećih (8,3 posto) i novosagrađenih (4,1 posto) nekretnina, objašnjavaju analitičari HNB-a, "značajno je pridonijela realizacija programa državnog subvencioniranja stambenih kredita, koji su kreditne institucije popratile nešto blažim kreditnim standardima uz razmjerno niske kamatne stope".

Kako navode u publikaciji Financijska stabilnost objavljenoj u lipnju, tijekom ove godine očekuje se daljnji rast cijena nekretnina, ali vjerojatno ne takvim tempom, među ostalim zbog najave realizacije nastavka programa subvencioniranja kredita do 2020. godine. A što pokazuju dostupni podaci za ovu godinu? Očekivano, cijene su nastavile rasti, kako one postojećih tako i novosagrađenih stanova, a s poskupljenima prednjači Zagreb.

U prvom kvartalu ove godine, pokazuju podaci HNB-a, u Hrvatskoj su ukupne cijene, novih i postojećih stanova u Hrvatskoj, narasle su za još jedan postotni poen u odnosu na kraj 2017; s 8,4 na 9,4 posto. U Zagrebu su pak otišle s 10,4 na 12,1 posto. Kada je riječ o novosagrađenim stanovima, podaci DZS-a pokazuju da su oni u prvoj polovici ove godine porasli 4,7 posto u Hrvatskoj, s 10,338 kuna na 10.829 kuna za četvorni metar, dok je u Zagrebu poskupio 6,4 posto, s 11.657 kuna na 12.397 kuna.

Takav rast cijena nekretnina, u uvjetima slabog ekonomskog rasta i ukupnih stambenih kredita, kao i nepovoljnim demografskim trendovima te velikom broju stambenih nekretnina, na kraju se neminovno povezuje s državnim poticajima, neovisno o tome što su oni mnogim mladim obiteljima od velike koristi. Osim zbog nepovoljnog utjecaja na tržišta nekretnina, mnogi su kritizirali i sam koncept subvencija, u osobito u smislu pomoći onima kojima su doista potrebne, kao i zbog brojnih izmjena u hodu. No, ministar Štromar nema namjeru odustati od svoje stambene politike "zbog kritike nekoliko špekulanata". (Marina Klepo)