Kupili ste stan pa nakon nekoliko mjeseci na kućnu adresu primili čestitku Porezne uprave - rješenje o porezu na promet nekretninama?
Ako ste među sretnijima, marljivi poreznici poslali su vam konačno rješenje po kojem ćete platiti svoj porezni danak, papir baciti u smeće te bezbrižno leći u mukom stečeni novi krevet.
No, šanse da ste među njima su pola - pola s obzirom na to da Porezna uprava, na godišnjoj razini, na adrese novih vlasnika nekretnina pošalje otprilike jednaku količinu konačnih, ali i privremenih poreznih rješenja.
Točnije, prema podacima koje su nam proslijedili iz Porezne uprave, u 2017. godini poreznici su za kupljene nekretnine odaslali 78.797 konačnih poreznih rješenja, a brojka onih privremenih iznosila je 77.587, dakle samo 1210 manje nego onih finalnih.
A razlika - kao nebo i zemlja.
Kako je to u praksi
Malo poreznih obveznika zna da preuzimanje privremenog poreznog rješenja, kao i plaćanje poreza navedenog u njemu, u stvarnosti uopće ne mora značiti da ste prema državi podmirili svoju poreznu obvezu jer vam ona ima pravo u narednih šest godina od izdavanja privremenog rješenja naknadno provjeriti vjerodostojnost podataka koje ste im poslali pa ako joj se vrijednost vaše imovine učini nešto većom od one iz ugovora, slobodna vam je “odrapiti” novo porezno rješenje koje ćete bez ikakvog odlaganja biti dužni platiti u roku od 15 dana.
U praksi ta stvar izgleda ovako.
Odabrali ste stan, potpisali kupoprodajni ugovor, prodavaču uplatili novac, a javni bilježnik kod kojeg ste ovjerili ovaj posao po automatizmu je Poreznoj upravi proslijedio podatke iz ugovora kako bi vam na tu novu imovinu obračunali porez.
Ako su u ispravi koja je proslijeđena poreznicima, navode u Poreznoj upravi, bile istaknute sve informacije bitne za utvrđivanje porezne obveze - dakle, ugovorena vrijednost, površina kao i vrsta nekretnine - onda će poreznik bez provjere detalja o kupljenoj nekretnini donijeti privremeno porezno rješenje s obvezom od četiri posto tržišne vrijednosti nekretnine, što je iznos poreza predviđen legislativom.
Usporeba nekretnina
Tih četiri posto, međutim, zapravo se obračunava na cijenu nekretnine iz kupoprodajnog ugovora pa izdavanje privremenog rješenja poreznicima dopušta jedan trik: da u roku od šest godina od godine u kojoj je nastala porezna obveza naknadno provjere neke detalje o kupljenoj nekretnini - recimo, njenu realnu tržišnu vrijednost - te učini li im se ona znatno većom od cijene koja je iskazana u kupoprodajnom ugovoru, obračunaju još i razliku u porezu te vam na kućnu adresu pošalju novo, konačno rješenje.
Aplikacija o cijenama
“Porezna uprava u posebnoj aplikaciji evidentira sve promete nekretnina prijavljene ispostavi Porezne uprave, a u istoj aplikaciji evidentiraju se i prosječne cijene nekretnina formirane na temelju cijena iz ugovora o kupoprodaji. One se koriste kao usporedba je li porezni obveznik isplatio iznos naknade približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu za sličnu nekretninu s približno istog područja i u približno isto vrijeme. Ako je u ispravi izražena cijena koja odgovara kretanjima na tržištu prema podacima iz aplikacije, Porezna uprava prihvaća iskazanu cijenu kao poreznu osnovicu. Ako je u ispravi iskazana niža cijena, Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi poreznu osnovicu kao tržišnu vrijednost. U tom slučaju službenik u aplikaciji pronalazi usporedivu nekretninu i postignutu cijenu te izvršava procjenu porezne osnovice, primjenom metode procjene usporedbom tržišne vrijednosti. Ako se radi o nekretnini za koju nema usporedivih podataka, porezna osnovica utvrđuje se vještačenjem imenovane stručne osobe”, stoji u odgovoru iz Porezne uprave.
Statistika koju nam je poslala Uprava pokazuje da su slučajevi naknadnog utvrđivanja porezne obveze ipak rjeđi, ali postoje: u 2017. godini naknadnom je provjerom razlika porezne obveze utvrđena u 5193 slučaja, što čini 6,7 posto ukupnog broja izdanih privremenih rješenja.
Izračun možda nije najtočniji jer se naknadno utvrđene porezne obveze najvjerojatnije prije odnose na obveze nastale u godinama prije 2017., ali ipak okvirno pokazuju kolike su šanse da vam na vrata, šest godina nakon što ste se skučili, stigne novo rješenje za porez na nekretninu.
Što kad vam i stigne novo rješenje i kako se na njega žaliti?
Prema odredbama članka 24. Zakona o porezu na promet nekretninama, utvrđivanje porezne razlike smatra se samostalnim poreznim rješenjem na koje se svaki porezni obveznik ima pravo žaliti, ali mu žalba neće odgađati izvršenje novonastale obveze.
Odluči li se žaliti, porezni obveznik to je prema zakonu dužan napraviti u roku od 30 dana od datuma primitka poreznog akta, i to drugostupanjskom poreznom tijelu, neposredno ili preporučeno poštom.
U žalbi svakako treba navesti porezni akt protiv kojeg se podnosi žalba te razloge zbog kojih se osporava rješenje, nužan je i vlastoručni potpis, kao i uplata 35 kuna na ime upravne pristojbe.