Je, je, trebalo se to početi graditi, ali investicija je, nažalost, stala. Izdane su sve dozvole, ali mislim da je problem nastao jer investitori nisu uspjeli dobiti sufinanciranje iz fondova EU pa se trenutačno ništa ne događa. Iskreno, ne znam ni kada će se nastaviti”, doznajem od jednog zaposlenika iz gradske uprave Zaboka.
Tamo sam nazvala jer sam u prošlogodišnjem istraživanju konzultantske kuće Ernst & Young pročitala kako će neki nepoznati investitor u samom centru Zaboka u trećem kvartalu 2019. godine otvoriti luksuzni hotel.
No, kad stvari provjeriš na terenu - ispada kajla.
Nula bodova.
Ništa.
Sličnu informaciju dobivam i za mnoge druge hotele koji su u sklopu tog istog istraživanja najavljeni za otvaranje tijekom sljedećih godina.
Hotel Borak u vlasništvu tvrtke Bluesun, stoji u tekstu, nakon obnove vrijedne čak 45 milijuna eura otvara se 2020., a hotel Bonaca na Braču, u vlasništvu iste tvrtke, nakon ulaganja od deset milijuna eura bit će otvoren, kažu, već ove godine.
Eventualno u snovima jer u Bluesunu imaju posve drugu informaciju.
“Bluesun u sljedećih pet godina planira ući u investicije u hotelima Bonaca i Borak na otoku Braču, i to ponajviše radi povećanja kvalitete usluge i prilagođavanja aktualnim trendovima u hotelijerstvu. No, pregovori s potencijalnim partnerima zasad su prolongirani kako bi se našla najkvalitetnija solucija za kompaniju, ali i razvoj samog mjesta i otoka”, poručuju iz te tvrtke.
Zanimljiva je priča i s najavljenim luksuznim hotelom vrijednim 11 milijuna eura u Krku, a uz koji stoji da se otvara u trećem kvartalu ove godine.
Med i mlijeko
Dapače, ne samo da u Krku nema gradilišta, nego je investitor, tvrtka Degrad Development, odlučio potpuno promijeniti svoj koncept pa umjesto luksuznog hotela i 35 soba s krovnim bazenom - početi graditi luksuzne vile koje će ići u prodaju.
Otvorenja hotela, dakle, nema, a ozbiljno me muče i mnoge druge investicije koje su konzultanti u svojem istraživanju nedavno naveli.
Prema njemu bi domaći turizam u narednih pet godina trebao očekivati isključivo med i mlijeko.
Najavljene su investicije u hotele i resorte vrijedne milijardu i 200 milijuna eura, uglavnom u obalni pojas, a do 2022. dogodit će se i značajna promjena u podrijetlu investicija s obzirom na to da će čak 42 posto njih tada potjecati iz azijskih zemalja.
Zvuči divno, osim što su brojke prenapuhane, a dobar dio najavljenih projekata već odavno stavljen na led.
Evo, samo letimičnim pogledom čovjek s toga golema popisa investicija s lakoćom može skinuti ravno 500 milijuna eura ulaganja koji se u najavljenom razdoblju uopće neće dogoditi.
Počnimo sa 134 milijuna eura vrijednom investicijom Four Seasons u Brizenicu na otoku Hvaru koja bi, prema navodima Ernst & Younga, goste trebala početi primati ove godine, a gradnja još nije niti počela.
Drugi na listi je projekt Kupari koje konzultanti otvorenima vide u drugom kvartalu 2020. godine, ali tamo još nisu počeli ni pripremni radovi. Da ne spominjemo i 44 milijuna eura vrijednu gradnju Doğuşeva hotela Maraska u Zadru koja je, prema istraživanju, najavljena za drugi kvartal 2020. - iako tamo do danas nije pala niti jedna jedina lopata.
Ništa 2020. neće biti ni od Končareva ulaganja 23,5 milijuna eura u Svetu Katarinu Monumenti, a iste godine možemo zaboraviti i na otvaranje medicinskog centra Hotel Toplice u Krapini, vrijednog 22,5 milijuna eura, s obzirom na to da su se kineski ulagači tek u prosincu prošle godine uspjeli upisati kao vlasnici nekretnine.
Evo, investicijski boom od milijardu i 200 milijuna eura do 2022. godine odmah je manji za pola milijarde eura, a javnost kratka za odgovor - a koliko se to onda zapravo investira u domaći turizam?
I čemu služe ove prenapuhane brojke, odnosno priječe li nas da se napokon pozabavimo istinskim problemima koji postoje u domaćem turizmu?
“Neće od tog napuhavanja biti nikakvih negativnih financijskih posljedica za turistički sektor, ali stvara se nerealno pozitivna slika o stanju u sektoru, što onda drugi dionici mogu protumačiti kao da u turizmu sve cvjeta. Ipak, situacija je zapravo puno ozbiljnija i zahtijeva hitnu pažnju dionika da se konačno počnu uklanjati barijere za privlačenje i realizaciju ključnih novih investicijskih projekata kojih kronično nedostaje. To je od ključne važnosti za dugoročnu održivost turističkog sektora”, pojašnjava za Jutarnji list direktor konzultantske kuće Horwath HTL Siniša Topalović.
Nešto slično može se zamijetiti i u redovnim godišnjim najavama investicija koje izdaje Ministarstvo turizma.
Istina, u njima se uvijek napominje da je najava nastala temeljem ankete s investitorima, a oni pak, čini se, nerijetko puno više ambicije daju u najave, nego u realizaciju samih projekata.
Evo, recimo, tako se u tim najavama dvije godine zaredom, 2016. i 2017., u investicijski ciklus za aktualnu godinu ubrojalo 72 milijuna eura vrijedan hotelsko-lječilišni kompleks Stubaki, iako je u taj projekt do 2019. sve skupa uloženo samo 28 milijuna kuna, a gradnja još nije niti počela.
“Došlo je do postponiranja projekta i promjene tržišnog razmišljanja, no projekt nije doveden u pitanje. S obzirom na drugi aneks ugovora koji je investitor potpisao, tvrtka Sunce premium d.o.o. kao privatni partner počet će radove najkasnije u roku od dvije godine i šest mjeseci od potpisivanja aneksa te ih potom dovršiti u roku od dvije godine i šest mjeseci od početka radova”, poručuju investitori na projektu Stubaki.
Ta će golema investicija, dakle, svjetlo dana ugledati najkasnije 2022. godine, iako je već najmanje dva puta ubrojena u investicijski boom koji se navodno događa po kontinentu i obali.
U investicijski val od ukupno 800 milijuna eura u 2017. ubrojena je i investicija u hotel SE-MI u Krapinskim Toplicama, iako je projekt trenutačno na mrtvoj točki, iste je godine najavljena i gradnja hotela HE-LI koja također nije počela do današnjeg dana, a u investicijski val iste je godine ubrojena i investicija u Doğuşev hotel Maraska koji se, rekli smo već jednom, praktično nije pomakao od lijepih i zavodljivih vizuala.
Neke se investicije potom iz godine u godinu ponavljaju: recimo, tri godine zaredom u najave investicija ubrojena je dva milijuna eura vrijedna obnova hotela Villa Magdalena koja je dovršena 2017., projekt boutique hotela Bačvica tvrtke Veneficus Romana navodi se i za 2016. i za 2017., a obnova hotela More u Dubrovniku spominje se i 2016. i 2017. godine.
Kad se zbroje sve najave o investicijama u turizam koje je Ministarstvo turizma prognoziralo od 2015. do kraja 2019. godine, proizlazi da će s prosincem ove godine u domaćem turizmu, u posljednjih pet godina, biti dovršen investicijski ciklus od čak četiri milijarde eura, što je brojka o kojoj dvoji većina sugovornika i turističkih stručnjaka.
“Ta bi brojka ukratko značila da smo u pet godina dobili ukupno 40 tisuća novih soba u hotelskom smještaju u pet godina ako uzmemo u obzir da prosječna soba košta oko 100 tisuća eura. Statistika se posebno neuvjerljivom čini kada gledamo aktivnost od prijašnjih godina u kojima je, od 2015. do 2017., sagrađeno otprilike 13 tisuća novih soba. Da bismo u pet godina dosegnuli ukupno 40 tisuća novih ključeva, u 2019. i 2020. trebalo bi sagraditi dvostruko više kapaciteta godišnje nego prijašnjih godina, a prema statistici o izdanim građevinskim dozvolama vidimo da se građevinska aktivnost ipak nije značajno povećala jer su u prvih deset mjeseci 2018. planirani kvadrati manji za 35 tisuća nego u istom razdoblju 2017. godine”, pojašnjava Vedrana Likan, direktorica tvrtke Colliers Hrvatska.
Brojke se potom ne poklapaju ni s HNB-ovim podacima o direktnim stranim ulaganjima u turizam.
Prema njima, strani su investitori u ukupni domaći sektor smještaja od 2007. do kraja 2017. godine uložili ukupno 557 milijuna eura pa se 1,2 milijarde prema Ernst & Youngu ili, pak, četiri milijarde eura prema Ministarstvu turizma u razdoblju od pet godina čine u najmanju ruku nepouzdanima.
Razlog leži u činjenici što je dobar dio nabrojenih investicija negdje usput “zapeo” u realizaciji, investitori su se zaletjeli, isti su projekti u investicijske aktivnosti ubrojani i nekoliko puta, a za mnoge nema gotovo nikakve isprike jer se nalaze u planovima - iako investitori za njihovu realizaciju još nisu kupili ni zemljište.
Idejni koncept i projekt
Vedrana Likan napominje kako je svaka najava projekta koji već nije u poodmakloj fazi gradnje zapravo neodgovorna, posebno kad u obzir uzmemo složeni postupak koji prethodi realizaciji većine greenfield investicija.
“Bilo koji razvojni projekt, ne samo turistički ili hotelski, ima nekoliko ključnih događaja u svojem razvoju, od kojih svaki iziskuje određeno, i to prilično značajno vrijeme za realizaciju, korekciju, pregovore i ugovorno zaključenje. Ako i izuzmemo razdoblje od ideje do projektiranja i usklađenja s urbanističkim pravilima, što minimalno iziskuje godinu dana, te sagledamo sve aspekte u pogledu zahtjevnosti operativne faze poput razrade projekta, niza studija i suglasnosti koje je potrebno ishoditi - izdavanja dozvola, same zahtjevnosti izvedbe, potencijalne izazove glede ishođenja financiranja ili prediznajmljivanja ili pretprodaje - projekt plasiranja novog, odnosno greenfield nekretninskog, pa i hotelskog projekta na naše tržište traje između pet i deset godina”, ističe Vedrana Likan. Napominje kako sve one projekte za koje investitor još nije pribavio dozvole treba promatrati kao idejne koncepte koje ključne institucije, kao što su banke, zakupci, partneri ili građevinske kompanije, teško da će uzimati kao ozbiljne.
“Stoga je naša preporuka idejne koncepte vezane za ciljane lokacije komunicirati isključivo na razini operativnih internih timova, a nikako najavljivati te ponajmanje stavljati vremenske okvire na njih. Najava takvih projekata unutar godinu dana je apsolutni ‘ne’”, kritična je Likan.
I Topalović ističe kako su za ozbiljnost projekta ključne ishođene dozvole, a u slučaju da je riječ o investiciji pod nekim hotelskim brendom, tada i potpisani menadžment ugovor ili, pak, ugovor o franšizi.
Mukotrpan proces
“Ako govorimo o najavama projekta iz godine za godinu, činjenica je da se unutar godinu dana može završiti gradnja i opremanje hotelskog objekta, no puno je objektivnije računati na razdoblje od jedne i pol godine ako gradnja ne počne odmah u rujnu nakon prestanka zabrane izvođenja građevinskih radova tijekom ljetne sezone. U slučaju da se propusti i zapne početak radova, tada ipak treba računati na godinu i pol za realizaciju projekta. No, valja istaknuti kako je zapravo sam proces dolaska do potrebnih dozvola dug i mukotrpan te traje nekoliko godina jer obuhvaća, osim osiguranja svih potrebnih dozvola, i izradu potrebnih studija izvodivosti, osiguranje financiranja, pregovore s hotelskim brendovima, arhitektonsko planiranje i mnoge druge detalje”, objašnjava Topalović.
Dodatno, problem s hrvatskim načinom izračuna investiranja u turizam, osim činjenice da se time danas ozbiljno ne bavi niti jedna službena institucija, jest to što se investicijske brojke nerijetko napuhavaju brojkama koje se odnose na infrastrukturu, a ona, nastavlja Topalović, ne bi trebala biti prikazana kao turistička investicija jer je zapravo riječ o osnovi bez koje nema realizacije niti jednog važnijeg turističkog projekta.
Organizatorica Adria Hotel Foruma, Marina Franolić, ističe kako bi prilikom prikupljanja podataka o investicijama, osim upitnika investitorima koji su svakako jedan od uobičajenih načina, trebalo ipak kombinirati nekoliko različitih metoda.
“U inozemstvu postoje kompanije koje se bave prikupljanjem podataka, pa tako i investicijama u hotelijerstvu, odnosno turizmu. One velik broj podataka prikupljaju od hotelskih brendova ili operatera, a ostale podatke prikupljaju direktno, najčešće na temelju objavljenih statističkih podataka. Tako je, recimo, broj izdanih građevinskih dozvola relativno vjerodostojan izvor, a u kombinaciji s informacijama koje objave državna tijela čine dio materijala. Ipak, takve kompanije još uvijek imaju izrazito malo podataka za Hrvatsku pa to ne može biti relevantan materijal”, smatra Marina Franolić.
“Državni zavod za statistiku prikuplja podatke o izdanim građevinskim dozvolama, ali ne odvaja zasebno one koje se odnose na smještaj u svrhu turizma pa je to podatak koji bi trebalo izolirati”, kaže Franolić. Zaključuje kako bi institucije koje plasiraju informacije o investicijama trebale krajem godine verificirati brojke kako bi se mogli pratiti točni podaci.
Ili možda ne, jer milijarde i milijarde eura investicija u domaći turizam ipak zvuče puno bolje nego surova istina.