Vlado Kos/Cropix
Procjena HNB-a

Rizik su precijenjene nekretnine, a krediti sve više rastu

U prvom kvartalu stambeni krediti rasli su 14 posto, a nekretnine su skuplje 7,7 posto i dosegnule su rekordne cijene, što HNB objašnjava popularnošću APN-ova programa, povoljnim uvjetima, ali i optimizmom
Piše: Marina KlepoObjavljeno: 03. lipanj 2021. 13:01

Poput izlaska iz prethodne krize, ni sada nema izrazite potražnje za kreditima, ali u jednom segmentu postoji izuzetak, stambeni krediti brzo rastu, "brže nego prije recesije", stoji u analizi Hrvatske udruge banaka. U prvom tromjesečju rasli su čak 14 posto u odnosu na isto razdoblje lani, dok su gotovinski nenamjenski krediti, istodobno pali tri posto. Ubrzanju stambenog kreditiranja najviše je pridonio novi ciklus APN-ova programa, koji ove godine ima i izmijenjena pravila, tako da zaprimanje zahtjeva nije više koncentrirano u kratkom razdoblju. Broj odobrenih zahtjeva gotovo je udvostručen u odnosu na prethodna razdoblja, na 8150. To upućuje, objašnjava HNB u najnovijoj publikaciji Financijska stabilnost, na sve veću popularnost takvog načina kupnje nekretnina. Njihov udio u novim kreditima dosegao je otprilike trećinu, a u prethodnim godinama nije prelazio 20 posto. Kada je riječ o njihovoj rizičnosti, HNB ne vidi odstupanja od standardnih odobravanja stambenih kredita, ali navodi kako "ne treba zanemariti njihovu ranjivost u slučaju većeg pada cijena nekretnina".

Optimizam u krizi

Iako su zbog potresa i koronakrize u centralnoj banci lani očekivali stagnaciju ili pad cijena nekretnina, to se nije dogodilo. Godišnja stopa rasta bila im je 7,7 posto, neznatno sporije od devet posto 2019. godine. "Time je razina indeksa cijena stambenih nekretnina za cijelu Hrvatsku u 2020. premašila razine iz razdoblja prije izbijanja krize 2008., i dosegnula dosad najviše vrijednosti", navodi HNB. Cijene u Zagrebu i na Jadranu nastavile su rasti, iako po nešto nižim stopama nego prethodnih godina, ali u ostatku Hrvatske čak su i ubrzale. U svakom slučaju, rast cijena nekretnina u Hrvatskoj veći je od europskog prosjeka, a kompozitni indeks odstupanja od procijenjene ravnotežne razine "signalizira određenu precijenjenost cijena stambenih nekretnina". Svi pojedinačni pokazatelji koji se koriste u izračunu indeksa, osim omjera rate kredita u odnosu na raspoloživ dohodak, bili su iznad dugoročnog trenda, što može upućivati na rastući nesklad između cijena nekretnina i makroekonomskih varijabli.

Uz nastavak programa subvencioniranja, analitičari HNB-a smatraju da su rast cijena nekretnina u novijem razdoblju poticali iznimno povoljni uvjeti financiranja, stabilnost zaposlenosti i dohodaka, uz rast štednje kućanstava, a koji se vjerojatno djelomice alocirao i u nekretnine. Osim toga, nevoljkost prodavatelja snižavanju cijena odražava njihovu percepciju trenutačne krize kao kratkotrajne.Pozitivan poticaj potražnji daju i novi trendovi u načinu života, kao što su rad od kuće.

Otežane otplate

Buduća kretanja na tržištu ovisit će o brzini oporavka. Ako on bude slabiji od očekivanja, smanjit će se i tražene cijene, smatraju u HNB-u, "osobito u slučaju da prodavatelji ne budu spremni na duže čekanje kupaca". No, ono što je sasvim izgledno, APN-ov program i dalje će podržavati potražnju, ali nešto manje nego u prethodnoj godini. U slučaju snažnog pada potražnje za nekretninama i znatnijeg pada cijena, ocjenjuju u HNB-u, materijalizirali bi se rizici vezani uz slabu likvidnost tržišta i pad vrijednosti kolaterala, ali ocjenjuje da su ti rizici "kratkoročno razmjerno niski". Ipak, upozorava i na manje ugodne opcije: sporiji oporavak turizma mogao bi pogoditi ulagače u turističke nekretnine, osobito one koji su se financirali zaduživanjem. To bi moglo povećati ponudu nekretnina na tržištu, dok bi njihovu potražnju mogli smanjiti eventualni stečajevi poduzeća i rast nezaposlenosti nakon povlačenja potpora.

Kamatne stope

Kamatne stope na 10-godišnje stambene kredite, navodi HUB, u ožujku su iznosile 3,46 posto prema ECB-ovoj metodologiji, a prema HNB-ovoj oko 2,6 posto, i smanjene su u odnosu na 2020. Odstupanja dva izvora bilo je ranije, objašnjavaju, ali kratkotrajno. Kada je riječ o gotovinskim kreditima, koji su također počeli oporavak, lista HNB-a pokazuje da najnižu efektivnu varijabilnu kamatnu stopu nudi OTP, 4,59 posto. Veći broj banaka ipak nudi fiksnu kamatu: OTP 5,7 posto, Addiko 6,18 posto, Erste 6,26 posto, PBZ 6,69 posto, a Zaba 7,16 posto.

Linker
27. srpanj 2021 09:50