Projekt “Canyon” u Frankfurtu, zamišljen da se izgradi između "Crvene četvrti" i bankarskog distrikta, trebao je biti pionirski poslovni kompleks. Za dva mala mirovinska fonda iz sjeverne Njemačke, koja okupljaju zubare i farmaceute, bila je to prilika da povećaju štednju. No, umjesto gotove zgrade, danas ondje stoji gomila pijeska i improvizirani beach club. Gubici iznose desetke milijuna eura, piše Bloomberg.
Ovaj slučaj nije iznimka. Mnogi fondovi su u razdoblju negativnih kamatnih stopa, tražeći prinose koje banke više nisu nudile, ulagali u razne nadobudne projekte, često oslanjajući se na preporuke vanjskih savjetnika.
Među vjerovnicima propalog nekretninskog carstva austrijskog poduzetnika Renea Benka (Signa) i projekata Cevdeta Canera (Aggregate Holdings, povezan s Adler Group) nalaze se i njemački mirovinski fondovi namijenjeni slobodnim zanimanjima – poput liječnika, stomatologa, odvjetnika ili farmaceuta. Ti fondovi čine poseban dio njemačkog socijalnog sustava i okupljaju profesionalce koji ne uplaćuju u državni mirovinski sustav, nego sami upravljaju svojom štednjom. U Njemačkoj ih ima oko 90, a zakon im dopušta da do 40 posto imovine ulažu u dionice i rizičnije zajmove, te do 25 posto u nekretnine.
Tijekom razdoblja niskih kamatnih stopa posebno su popularni postali tzv. mezzanine zajmovi; vrsta podređenog kreditiranja koja nosi više rizika, ali nudi i veći prinos, ponekad i dvoznamenkast, uz formalno osiguranje nekretninom. Od 2019. do 2021. u Njemačkoj je odobreno oko 18,5 milijardi eura takvih zajmova, a mirovinski fondovi i osiguravatelji činili su oko trećine tržišta. No, kada su kamatne stope počele naglo rasti 2022., taj se segment gotovo zaustavio.
Ostali bez ulaganja
Primjer gore spomenutog projekta “Canyon” u Frankfurtu pokazuje kako takva ulaganja mogu lako propasti; jedan farmaceutski i jedan stomatološki fond uložili su u njega rizični mezzanine kapital i otkupili manjinske udjele u projektu. S vremenom su ti udjeli povećani, no u restrukturiranju, kada je vlasništvo preuzela londonska tvrtka Tite Street Capital, njihovi su udjeli potpuno izbrisani. Farmaceutski fond je otpisao oko 80 milijuna eura iz vrijednosti svojih nekretninskih ulaganja, a stomatološki fond 46 milijuna eura. Očekuju kako će te brojke samo rasti.
Ključni problem je što povrat novca u ovim slučajevima otežava činjenica da su mnogi projekti financirani složenim mješavinama različitih vrsta duga, uključujući tzv. Schuldschein obveznice. To su specifični njemački instrumenti (svojevrsne mjenice) koje se tradicionalno koriste za financiranje manjih industrijskih tvrtki, ali su u posljednjem desetljeću prilagođene i za tržište nekretnina. Kod tih projekata novac često ne dolazi od jednog ili dva glavna kreditora, nego od desetaka, pa i stotina ulagača, od kojih mnogi nemaju veliko iskustvo oko procjene rizika u nekretninskom biznisu. Berlinski projekt “Fürst” na poznatoj shopping ulici Kurfürstendamm pokazuje koliko to može biti komplicirano. U njegovu je financiranju bilo uključeno oko 130 vjerovnika s ukupno gotovo milijardu eura duga. Kad se projekt našao u problemima i pokrenulo restrukturiranje, izbrisana su gotovo sva potraživanja osim onih najstarijih i najzaštićenijih – tzv. senior duga. To znači da su svi ostali ulagači, koji su bili niže na “ljestvici” naplate, ostali bez većine ili cijelog svog ulaganja.
Stručnjaci upozoravaju da su ovo tek prvi vidljivi slučajevi gubitaka i da će pravi razmjeri biti jasni tek za dvije do tri godine. Trenutačno dio projekata opstaje samo zato što postoje investitori spremni ubrizgati novi kapital kako bi ih održali na životu, no to je privremeno rješenje. Jedan odvjetnik uključen u restrukturiranja za Bloomberg situaciju opisuje kao kombinaciju svjesnog rizika i pretjeranog optimizma: "svi su znali da ulaganja nose opasnost, ali su se nadali da baš oni neće biti među onima koji će na kraju pretrpjeti najveće gubitke."
Komentari
0