TRŽIŠTE NEKRETNINA

‘Ne smijemo izjavama poticati stvaranje balona na tržištu, tako režemo granu na kojoj sjedimo‘

Hrvatska je različita, u Vrbovcu imanja su prazna, a 40 kilometara dalje, u Zagrebu ljudi garsonijeru plaćaju 100 tisuća eura

Dubravko Ranilović

 Davor Pongracic/CROPIX

Svi koji sudjelujemo na tržištu nekretnina moramo biti odgovorniji i ne pridonositi izjavama i postupcima u poticanju raznih "balona" i "balončića", upozorio je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i vlasnik tvrtke Kastel Zagreb, otvarajući 33. Forum poslovanja nekretninama.

- Iz krize koja je nastupila 2009. slomom Lehman Brothersa Hrvatska je izlazila osam godina, najdulje u Europi, i zbog neodgovornih izjava i postupaka, kao i izgrađenih Potemkinovih sela. Sada opet vidimo da struka svašta govori, svašta se lupeta, govorimo drastične stvari kako bismo se svidjeli, rekli ono što ljudi žele čuti. Ne smijemo se dodvoravati ljudima napuhavanjem balona kako bismo prodali jednu nekretninu, tako režemo granu na kojoj sjedimo - apelirao je Ranilović koji je uz neodgovornost u komuniciranju na tržištu nekretnina kao glavnu negativnost u ponašanju samih sudionika na tržištu naznačio i unošenje nižih cijena u kupoprodajne ugovore od stvarno dogovorenih i isplaćenih.

- Stvarno ne razumijem zašto se u ugovore unose snižene cijene. Voliš svoju državu i onda joj uskraćuješ porez. I to na razini stope od tri posto poreza na kupoprodaje nekretnina pa, primjerice, imamo na prodaji vrijednoj 700 tisuća eura unošenje nižih cijena u ugovore. To je odgovornost i vas kao struke - rekao je sudionicima skupa Ranilović, osvrnuvši se potom na kretanja cijena nekretnina na tržištu.

image

Vedrana Filipović Grčić, pomoćnica glavnog državnog inspektora

Davor Pongracic/Cropix

Hit su zemljišta

Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK skrenuo je, među ostalim, pozornost na podatak da je BN Indeks, kao jedinstveni indeks koji prati kretanja cijena stambenih nekretnina na području države temeljen na podacima postignutih cijena tipičnih nekretnina na tipičnim lokacijama, u svibnju ove godine iznosio 211,6 uz rast od 0,54 posto u odnosu na travanj ove godine i rast od 5,99 posto u odnosu na svibanj prošle godine. I u odnosu na početak godine BN Indeks u svibnju je bio u porastu, i to za 1,98 posto. Prema istom izvoru, prosječna prodajna cijena kvadrata stanova u Zagrebu krajem prošle godine iznosila je 1906 eura, na obali 1776 eura, a na razini države 1618 eura.

- Rast cijena nekretnina puno je blaži nego što se to u medijima naglašava. Uz to, prosječan rast cijena od šest posto imamo uz velika odstupanja između cijena u Zagrebu i na obali, i ruralnih područja. Prosječna cijena ništa ne znači, moja agencija primjerice u Zagrebu prodaje od 800 do 4000 eura po kvadratu. Hrvatska je različita, u ruralnom dijelu možete kupiti kuću za 5000 eura. Već u Vrbovcu imanja su prazna, a 40 kilometara dalje u Zagrebu garsonijeru ljudi plaćaju 100 tisuća eura - naznačio je Ranilović.

Osvrnuvši se na moguće buduće trendove na tržištu, Ranilović je upozorio da uvijek kada nešto raste znamo da će doći do pada, samo je, dodao je, pitanje kakav će biti taj pad, mekan ili tvrd.

- Lani je godišnji pad prometa nekretninama u Zagrebu bio 12 posto uz tromjesečni lockdown, kada tržište nije radilo.

image

Josip Zaher

Davor Pongracic/CROPIX

Izazovna vremena

U prvih šest mjeseci ove godine mi nismo vratili razinu prometa iz 2019. Ako gledamo ovu godinu, promet nekretninama je slab. Nešto ne valja. Imate ovih dana u medijima priču o čovjeku koji prodaje kvadrat stana za 8000 eura. I što sad, pita me novinar. Uvijek upozoravam da su na jednoj strani tražene, a na drugoj strani realizirane cijene. Taj koji prodaje za 8000 eura kvadrat ne želi prodati nekretninu. U centru grada promet nekretninama je pao za 50 posto. Ali vrijeme čini svoje - naznačio je Ranilović. Ustvrdio je da za bilo kakve utemeljene prognoze što će biti s cijenama u 2022. nema elemenata. Pravci između traženih i realiziranih cijena su se razdvojili još 2007., dodao je.

- Bit će nekretnina koje će se prodati za 5000 ili 6000 eura po kvadratu, ali toga neće biti puno. Vjerojatno će 2021. biti bolja od 2020., ali ne vjerujem da će dosegnuti 2019. - procijenio je Ranilović.

U svom obraćanju potpredsjednik HGK Josip Zaher istaknuo je, među ostalim, da je poslovanje nekretninama u izazovnim vremenima i usko vezano uz građevinarstvo koje, napomenuo je, bilježi visoki rast cijena materijala i nedostatak radne snage.

- Imamo signale da su se cijene počele stabilizirati, da su dobave počele biti normalne, vjerujemo da će se taj dio u bliskoj budućnosti normalizirati. Iz razgovora koje sam ovdje već vodio prepoznajem određeno zadovoljstvo, ne totalno zadovoljstvo ali zadovoljstvo kako ukupnim stanjem na tržištu tako i poslovanjem pojedinih tvrtki - rekao je Zaher.

Najviše prigovora bilo je na dvostruku naplatu provizije i agresivan pristup

U ovoj godini Državni inspektorat zaprimio je 2060 prijava o nepravilnostima na tržištu nekretnina, što je 1,3 posto svih prijava koje smo zaprimili, navela je pomoćnica glavnog državnog inspektora Vedrana Filipović Grčić na Forumu poslovanja nekretninama HGK.

- Nije cilj Inspektorata kažnjavanje, nego doprinos poštenom tržištu i zadovoljstvo potrošača - upozorila je Vedrana Filipović Grčić.

Otkrila je i da se broj prijava inspektorima vezanima za tržište nekretnina rapidno povećava te da područni ured Zagreb pokriva 50 do 60 posto svih zaprimljenih prijava.

- Najveći broj prijava odnosi se na neispunjenje ugovora i kršenje ugovorenih rokova. Utvrđene povrede zakona najvećim dijelom odnose se na rad bez dozvola resornog ministarstva, oglašavanje u suprotnosti s utvrđenim uvjetima i neispunjavanje uvjeta poslovanja. Kad je riječ o kršenju prava potrošača, najčešće je riječ o upoznavanju potrošača s njegovim pravima i odgovor na pritužbu u zadanim rokovima - navela je pomoćnica glavnog državnog inspektora.
Vedrana Filipović Grčić upozorila je da su posrednici u kupoprodaji nekretnina obvezani etičkim kodeksom, a kršenje kodeksa, navela je, upućuje na nepoštene poslovne prakse koje su također predmet nadzora Državnog inspektorata.
- Najviše prigovora dolazilo je na dvostruku naplatu u poslu od posrednika, uvjetovanje razgledavanja nekretnina potpisom ugovora i agresivnim pristupom posrednika prema klijentima - naznačila je pomoćnica glavnog državnog inspektora.

Državni inspektorat, prema njezinim riječima, ubuduće će se još više fokusirati i na nadzor internetskog posredovanja u kupoprodajama

Kamatne stope bit će niže, ali upitno je hoće li biti niže nego sada

Josip Tica s katedre Makroekonomije i gospodarskog razvoja Ekonomskog fakulteta u Zagrebu izrazio je sudionicima 33. Foruma poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore očekivanje da bi ulazak države u eurozonu i Schengen mogao donijeti rast tržišta nekretnina.

- U prošlosti, u zemljama kao što su Španjolska, Portugal, Irska i Grčka, ulazak u eurozonu označio je početak doba 'jeftinog novca' koji je potaknuo kreiranje balona na financijskom tržištu, ali i tržištu nekretnina - naveo je Tica, uz napomenu kako su neke članice eurozone u taj krug ušle u vrijeme financijske krize 2009., što ih, napomenuo je, razlikuje od članica koje su ušle u drugim okolnostima.

Ulazak Hrvatske u eurozonu, istaknuo je Tica, događat će se na prijelazu iz 2023. u 2024., kada se očekuje i normalizacija monetarne politike eurozone s rastućim pritiscima na dizanje kamatnih stopa.

- Kamatne stope bit će niže nego izvan eurozone, ali je upitno hoće li biti niže nego što su sada. Dvije stvari su neosporne kad je u pitanju euro. Prva je da je euro doveo do pada kamatnih stopa, a druga je da kamatne stope konvergiraju, odnosno međusobno se približavaju između zemalja koje imaju euro. No, euro je jedno, a ulazak u eurozonu je nešto drugo - ocijenio je Tica. Postoji razlika, dodao je, kad jedna po jedna država ulaze u eurozonu, a tako je postupilo pet članica eurozone, ili kad ulaze u paketu.

Migracija ljudi

Tica je skrenuo pozornost na upozorenje Europske središnje banke iz studenoga ove godine da postoje rizici za 'pucanje balona' na stambenom tržištu kao posljedica poremećaja u dobavnim lancima i rada od kuće koji transformira potražnju za stambenim prostorom. Dodao je kako su za kretanje cijena na ključnim unutarnjim tržištima kao što je nekretninsko presudno važni globalni trendovi i kretanja, a utjecaj čimbenika kao što je euro, kaže, od sporednog su značenja.

Kad je u pitanju utjecaj ulaska u Schengen na tržište nekretnina, Tica je naveo kako dolazi do veće migracije ljudi, putovanja i turističke aktivnosti, što, dodao je, stvara uvjete za rast investicija u određena područja.

Državne subvencije

- Svakako se može očekivati pozitivan efekt na Istru i Kvarner, koji su blizu područja Schengena, kako za turizam, tako i za rezidencijalni segment tržišta poput rada od kuće - naznačio je Tica te kao suprotan primjer Istri i Kvarneru naveo hrvatske regije koje će graničiti s državama koje nisu u Schengenu poput BiH i Srbije. Regije koje graniče sa Srbijom ili BiH, zaključio je Tica, neće osjetiti pozitivan utjecaj Schengena na lokalno tržište nekretnina.

Na pitanje predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama HGK Dubravka Ranilovića kako komentira trenutno kretanje cijena nekretnina u Hrvatskoj, Tica je, među ostalim, skrenuo pozornost na rezultate dvaju neovisnih istraživanja o zagrebačkom tržištu nekretnina prema kojima najveći utjecaj na cijene imaju državne subvencije. Kao da je, komentirao je Tica, osnovni cilj državnih subvencija za kupnju nekretnine da dodatno "napušu" cijene.

"Sad imamo 14000 zahtjeva za obnovu, nema te administracije koja može na brzinu obraditi toliki broj zahtjeva"

Zagreb može pogoditi potres 20 puta jači od onoga koji smo imali prošle godine i u tom smjeru treba ići obnova i ojačavanje zgrada, upozorio je državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir.

- Nedavni potres u Zagrebu poučio nas je da postoje mitovi o tome da će šteta od potresa biti veća na zgradama koje nisu održavane i da je potrebno što više iskorištavati prostor u potkrovljima i općenito na višim razinama gradnje. Otpornost zgrada na potrese vezana je uz neke druge čimbenika, kao što je prirodna otpornost zgrade i odnos te otpornosti na horizontalno pomicanje tla - rekao je Uhlir u istupu na Forumu upozorivši, među ostalim, na podatak da je razlika između četiri i šest stupnjeva Richterove ljestvice potresa zapravo razlika od dva do 20 puta jačine potresa.

Tri mogućnosti

- Hrvatske je na potresno trusnom području, o tome smo svjedočili samo ove godine puno puta. Stoga smo u Zakon o obnovi unijeli tri mogućnosti obnove: hitnu, konstrukcijsku i cjelovitu - naznačio je Uhlir, napomenuvši da je konstrukcijska obnova važna jer, među ostalim, omogućava da se u središtu Zagreba obnavljaju zgrade, a prijepori oko vlasništva nad stanovima u njima, dodao je, nisu prepreka za obnovu.

- Stanovi u zgradama nas ne zanimaju u organiziranoj obnovi. Jednostavno, ne možemo dopustiti da se u središtu Zagrebu dijelovi zgrada ruše na prolaznike - napomenuo je Uhlir. Polemizirao je s ocjenama da "država u obnovi samo krpa zgrade", podsjetivši da su u Zakon o obnovi unesene četiri razine obnove.

- Razina četiri obnove, primjerice, predviđa da zgrada bude tako ojačana da čak i u slučaju najtežeg potresa ne bude pukotina, nego da zgrada bude funkcionalno upotrebljiva - istaknuo je Uhlir. Osvrnuvši se na prigovore o sporoj obnovi Uhlir je rekao da država u ovome trenutku ima 14.000 zahtjeva za obnovu. Nema te, dodao je, administracije koja može na brzinu obraditi toliki broj zahtjeva.

Podsjetio je da trošak obnove od potresa u Zagrebu iznosi 42 milijarde kune prema obvezi koju je preuzela država, a da ukupne štete od potresa u glavnom gradu iznose 86 milijardi kuna. U Sisačko-moslavačkoj županiji država je preuzela obvezu obnove od potresa u iznosu od 36 milijardi kuna, a ukupni trošak saniranja štete od potresa je 42 milijarde kuna.

- Nema novca za obnovu privatnih nekretnina iz Europske unije, sve je upućeno na obnovu zgrada javne namjene - upozorio je Uhlir.

Pogrešan pristup

Komentirajući početnu ideju da građani sufinanciraju obnovu o potresu Uhlir je rekao da je to bio pogrešan pristup.

- Potpuna je iluzija bila i ideja da se obnova od potresa može raditi po zakonu o javnoj nabavi. U izmjenama Zakona o obnovi sve smo to preuredili - rekao je državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Upozorio je i da su u Sisačko-moslavačkoj županiji zatekli situaciju da se tisuće obiteljskih kuća pogođenih potresom nije sagradilo na temelju propisa. Riječ je, naveo je Uhlir, o nezakonito sagrađenim kućama i u izmjenama Zakona o obnovi postoji rješenje i za te objekte.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
Linker
24. studeni 2021 18:22