'Ne očekuje se pad cijena zakupa ureda, ali ipak dolazi promjena na tržištu nekretnina'

Promjene izazvane pandemijom osjećaju se i na tržištu uredskog prostora iako su cijene najma negdje u Hrvatskoj ostale gotovo iste, i to zbog prijašnjeg rasta potražnje, ponajprije u Zagrebu.

Promjene se donekle mogu očekivati i kod poslodavaca koji su sada razumjeli ono što je već neko vrijeme praksa u europskim zemljama: da za neke poslove nisu nužni veliki uredi, nego manji, s fleksibilnim mjestima, jer dio zaposlenika savim dobro radno funkcionira od kuće.

Ustupci

- Tržište uredskih nekretnina bilježilo je snažan rast od 2017. godine, međutim, kada se kriza izazvana Covidom razbuktala, ugasilo se. Bitne odluke o relokaciji, proširenju poslovanja ili kupnji novih uredskih prostora su stopirane. U travnju je jedina aktivnost, u smanjenom obujmu, bio zakup uredskih prostora kao posljedica potresa u Zagrebu - kaže Patrik Franolić, direktor međunarodne konzultantske agencije za poslovanje nekretninama Spiller Farmer.

Za uredske prostore brojni su zakupci tražili ustupke od zakupodavaca za prošli mjesec, ali to se omogućilo nevelikom broju njih, dodaje P. Franolić, jer takvo oslobođenje od plaćanja zakupnine nema uporište u zakonima i u ugovorima o zakupu - odnosno, određeni ustupci omogućeni su zakupnicima čiji su prostori oštećeni u potresu, a vrlo malom broju se to omogućilo zbog okolnosti nastalih pandemijom.

- Ovih dana u realizaciju su se vratili samo projekti započeti prije početka pandemije. U Zagrebu i dalje bilježimo nisku stopu nepopunjenosti uredskih prostora, koja je na rekordno niska, 3 posto, te s obzirom na to, ne očekujemo značajan pad cijena zakupa. Međutim, prateći strana istraživanja i osluškujući klijente, sadašnja situacija donosi prijelomnu promjenu: pokazuje se da je rad od kuće moguć i isplativ. Kad se tome doda smanjenje troška zakupa uredskog prostora i režija, postaje više nego izgledno da će određeni poslovni sektori smanjiti broj kvadrata koje zakupljuju te nastaviti rad od kuće u određenom postotku - smatra Franolić.

Ipak, ni uz taj trend ne očekuje se prevelik utjecaj na popunjenost modernijih uredskih zgrada A i visoke B klase. Za očekivanje je da će oslobađanjem dijela prostora u pojedinim zgradama doći do relokacija tvrtki koje se trenutno nalaze u objektima niže kvalitete u one modernije.

Posljednjih nekoliko godina zakupnina za premium uredske prostore je stabilna - 14 do 15 eura po četvornome metru. Franolić smatra da će se taj trend za vrhunske urede u Zagrebu nastaviti, a velik je raspon onih koji se mogu naći po cijeni od 12 do 14 eura po kvadratu, ovisno o lokaciji i trajanju ugovora. Ne očekuje se ni pad iznosa koji se plaća za zajedničke troškove, tzv. service charges, a koji se uglavnom kreću između dva i četiri eura po kvadratu. U prošloj je godini dovršeno nekoliko većih uredskih projekata iako je ponuda novih prostora i dalje jako ograničena. U Zagrebu je nedavno sagrađeno ili je pri kraju uređenje nekoliko uredskih zgrada, no situacija se time nije znatno promijenila.

Ipak, u Remax Centru nekretnina kažu da je u dobrom dijelu Hrvatske, kada se analizira aktualna situacija s poslovnim uredima, moguće primijetiti stagnaciju iznajmljivanja.

- Upiti su vezani uz kretanje cijena. Naime, većina je poduzetnika u vrijeme koronavirusa odgodila buduća ulaganja te trenutno osluškuje tržište - kaže Neven Tarle, direktor Remax Centra nekretnina, te ukazuje na razlika prema područjima Hrvatske.

A klasa

Poduzetnik koji namjerava krenuti u investiciju u Puli mora imati na umu da za ured veličine oko 50 kvadrata treba izdvojiti od 400 do 600 eura mjesečno. S obzirom na trenutnu situaciju, uredima koji su u vlasništvu Grada Pule najamnina je upola smanjena. Situacija u Rijeci slična je Puli, pa tako ured veličine 50 kvadrata u samom centru grada stoji mjesečno 450 do 670 eura. Trenutno, kako kaže Neven Tarle, nema snižavanja cijena jer se privatni najmodavci još nadaju oporavku tržišta. Naglašava da je velik broj riječkih ureda u vlasništvu Grada te im je najamnina smanjena prema postotku pada prometa. U Puli i Rijeci se primjećuje da je nastupilo razdoblje stagnacije i odgađanja investicija za jesen.

- Na razini Hrvatske, gotovo se 85 posto ureda za najam nalazi u Zagrebu, gdje i dalje postoji potražnja. Velik broj klijenata mijenja urede u centru s onima u novogradnjama i modernim zgradama. Najviše se traže uredi A klase. Za takav ured veličine 55 do 75 kvadrata potrebno je izdvojiti mjesečno 850 do 1000 eura - zaključuje N. Tarle