Lani je prodano 13 % manje stanova nego 2022., a cijena kvadrata rasla je za 18,7 posto!

Hrvatsko tržište nekretnina prošle godine gotovo je pa stagniralo, uz rast broja transakcija od 0,2 posto u odnosu na 2022., no uz rast ukupne vrijednosti transakcija od 6,2 posto zahvaljujući daljnjem rastu cijena. One su i dalje najviše na obali gdje je razvijen turizam i u većim gradovima uključujući Zagreb, a za razliku od godine prije, u 2023. najviše su se prodavala poljoprivredna zemljišta.

Ujedno je lani prodano 13 posto manje stanova nego godinu ranije, a cijena kvadrata rasla je za 18,7 posto u odnosu na godinu ranije. Drugim riječima, cijene i dalje galopiraju, pokazao je najnoviji pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2023., sedmo izdanje publikacije koju u suradnji s Ekonomskim institutom objavljuje Ministarstvo graditeljstva.

Kako se to može ublažiti, pojasnio je Branko Bačić, potpredsjednik Vlade i ministar graditeljstva na današnjoj prezentaciji publikacije u Zagrebu.

Imamo 600.000 praznih stambenih jedinica

"Vidimo da ni Hrvatska nije imuna na kretanja u Europskoj uniji i zemljama članicama koje su bilježile rast cijena nekretnina u prošloj i ovoj godini, no u Hrvatskoj je taj rast cijena izraženiji, dijelom i zbog smanjenog stambenog fonda, koji se dijelom koristi i kroz turistički najam. Brojke kažu da je u Hrvatskoj prazno 600 tisuća stambenih jedinica, od toga je oko 230 tisuća u turističkom najmu. Zbog toga smo u proceduru uputili Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, a u sklopu porezne reforme uvodimo porez na nekretnine. Struka nam je ukazala da je rast cijena stanova izazvao i program subvencija stambenih kredita, od toga smo odustali, no to ćemo kompenzirati oslobađanjem od poreza na promet nekretnina na kupnju prve nekretnine", rekao je ministar Bačić, poručivši da je Vlada otporna na lobije koji se protive porezu na nekretnine.

Maruška Vizek iz Ekonomskog instituta istaknula je kako imamo šokantan, ali očekivan rast cijena kvadrata.

"I dalje imamo dvoznamenkaste cijene stanova, kuća i građevinskih zemljišta, za koje je i dalje velik interes velikim dijelom i za potrebe izgradnje za turizam. I dalje imamo ogromne razlike u priuštivosti stanovanja koje su isto najvećim dijelom nastale zbog turističke aktivnosti", istaknula je analitičarka koja apsolutno podržava uvođenje poreza na nekretnine.

Inače, na tržištu nekretnina u 2023. godini ostvarena je 116.961 kupoprodaja, tek 0,2 više nego godinu prije, kad je bio pad kupoprodaja za 12,9 posto, nakon rasta od 30 posto u 2021. Za razliku od 2022. godine kad se najveći broj kupoprodaja odnosio na stanove (29.952, odnosno 25,7 posto ukupnog broja kupoprodaja), u 2023. godini najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. Tako je 2023. ostvareno 32.240 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta koje su činile više od četvrtine (27,6 posto) ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina. Slijede stanovi, prodano ih je 25.932 (22,2 posto ukupnog broja kupoprodaja) te građevinska zemljišta, 23.728 prodanih. Prodano je i 14.285 obiteljskih kuća. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2023. iznosila je 9,1 milijardu eura, što predstavlja 12 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) i veća je za 6,2 posto nego godinu prije.

Mjesta pored većih gradova sve traženija

Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2023. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 39,2 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,9 posto te obiteljske kuće s udjelom od 18,4 posto. Prema broju kupoprodaja izdvaja se Grad Zagreb te gradovi na obali, a na kontinentu Karlovac i Osijek. Usto, uslijed naglog rasta cijena nekretnina u posljednjem razdoblju, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u mjestima pored većih gradova jer su tamo povoljnije cijene (Viškovo u blizini Rijeke, Solin u blizini Splita te Dugo Selo), pokazuje analiza.

Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. Najvišu medijalnu cijenu stana iznad 4000 eura po četvornom metru bilježe Bale (4264 eura), s medijalnom cijenom iznad 3000 eura po kvadratu slijede Punat (3427 eura), Omišalj (3149 eura), Rovinj (3120 eura) i Malinska-Dubašnica (3017 eura). Nakon njih slijede Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk, koji postižu medijalne cijene stanova i apartmana iznad 2500 eura po m2. Grad Zagreb je imao medijalnu cijenu kvadrata stana od 2299 eura. Najniže cijene imale su općine Darda i Đurđenovac, Plitvička Jezera i Perušić te Vukovar.

Branko Bačić

Vlado Kos/CROPIX

Kad je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. S najvišom medijalnom cijenom iznad 2000 eura po m2 izdvaja se Cres (2172 eura po m2). Medijalna cijena kuća iznad 1500 eura po m2 postignuta je i u Puntu (1608 eura po m2), Makarskoj (1554 eura po m2) i Motovunu (1528 eura po m2). S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističu se Split (286 eura po m2) i Fažana (247 eura po m2). Medijalna cijena građevinskih zemljišta od 200 eura i više po m2 zabilježena je i u Dubrovniku (235 eura po m2), Lastovu (208 eura po m2), Makarskoj (202 eura po m2) i Segetu (200 eura po m2).

U 2023. godini poljoprivredno zemljište bilo je najskuplje u jadranskim JLS-ovima. Najviša medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta od 38 eura po m2 zabilježena je u Fažani, iza koje s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 29 eura po m2 slijedi Baška Voda, a zatim Solin i Seget, s medijalnom cijenom od 28 eura po m2. Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju na to da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježe među ostalim Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška.

Raste i najam

U Zagrebu su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 5,9 kvadrata stana. Sljedeći najmanje priuštivi kontinentalni grad je Velika Gorica, tamo stanovnici za prosječan godišnji neto dohodak mogu kupiti 6,1 m2 stambenog prostora. Najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru.

Raste i najam. Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana/apartmana u eurima po kvadratu u 2023. godini postignuta je u Gradu Zagrebu, u visini od 10,1 euro po kvadratu, zatim u Splitsko-dalmatinskoj županiji, u visini od 9,3 eura, te u Dubrovačko-neretvanskoj županiji od 8 eura za kvadrat.

"Nacionalni plan stambene politike za 2025. i 2026. godinu ima 4 temeljne poluge - financijsku, poreznu, zemljišnu i ekološko energetsku. Porezna poluga upravo se definira kroz poreznu reformu čiji je dio i porez na nekretnine. Cilj nam je da poreznim pritiskom na prazne nekretnine, a takvih je oko 600 tisuća, dio nekretnina stavimo na tržište kako bi povećanjem ponude doprinijeli smanjenju cijena nekretnina i cijena najma. Također nam je cilj da porezno opteretimo nekretnine u kratkoročnom najmu. Prijedlog je da se oslobode od poreza mladi i svi ostali koji kupuju prvu nekretninu".

Komentirajući brojne uspješne pokušaje da se ne uvede porez na nekretnine kroz godine, Bačić je poručio kako su okolnosti danas drukčije nego prije 10 godina i to je ključna mjera kojom će se povećati dostupnost nekretnina.

"Činjenica je, a to je pokazala i ova publikacija, da je rast cijena nekretnina izniman, dijelom jer su građani zbog niskih kamata na štednju ulagali u nekretnine i dio stambenog fonda je tako zamrznut, jer se ne koriste u namjenu stanovanja, a država je istodobno jako puno uložila u infrastrukturu namijenjenu tim prostorima kako bi se u njima stanovalo", kaže ministar.

Izvan poreznih škara ostat će sve one nekretnine koje nisu useljive, koje su oštećene stradale od elementarnih nepogoda, podsjetio je Bačić.