Četrdeset posto stanova u Hrvatskoj ne služi stanovanju. Ideja iza novog prijedloga zakona o upravljanju i održavanju zgrada je jasna - osigurati da stanovi budu na tržištu, kako bi se povećala ponuda i da budu priuštivi mladim obiteljima i ostalim građanima, umjesto da se u njima obavljaju druge djelatnosti.
Premda dobar dio onih kojih se tiče pozdravljaju ovako koncipiran zakon, struka nije posve sigurna u to koliko će zakon, koji stupa na snagu 1. siječnja 2025., na kraju donijeti koristi. Najviše je bure digao članak zakona u kome se ograničava prenamjena stanova u turističke apartmane i druge oblike kratkoročnog iznajmljivanja. Za takvu namjenu od sljedeće godine bit će potrebna suglasnost 80 posto suvlasnika zgrade.
Javnost je pozdravila najavljenu promjenu, no i iza tog dijela zakona ostaju nejasnoće.
Udruga Upravitelj, koja okuplja velik broj upravitelja zgrada iz cijele Hrvatske, podržava donošenje novog zakona, ali smatraju kako dio problematike ostaje nedorečen.
- Pretpostavka je da su svi koji su planirali kratkoročni najam već za to dobili rješenja. Oni koji nisu još to napravili požurit će to učiniti prije kraja godine. Smatramo da suvlasnici neće naknadno uspjeti prikupiti suglasnosti osamdeset posto stanara. Osim ako suglasnost ne dobiju od investitora, odmah nakon izgradnje zgrade, pa na taj način pribave rješenje za dnevni najam - tvrdi uime Upravitelja, Andrea Markešić, predsjednica Upravnog odbora udruge.
Nered i kaos
Arhitektica Sanja Pamuković, koja se 40 godina bavi projektiranjem stambenih zgrada i obiteljskih kuća, vjeruje da će novi zakon kreirati dodatni kaos. Naime, arhitektica upozorava kako Zakon o gradnji već postoji, a ovaj prijedlog zakona o upravljanju i održavanja zgrada zapravo je, kaže, ekonomske prirode. Smatra da su oni dijelovi koji se bave održavanjem zgrada prilično banalno napisani i nepotrebni.
- Održavanje zgrada već je određeno Zakonom o gradnji, odnosno njegovim Pravilnikom o održavanju građevina. Način sudjelovanja sudionika (suvlasnika, upravitelja i predstavnika suvlasnika) u održavanju zgrade regulira Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, u skladu s kojim još dodatno tehnički dio uređuje Uredba o održavanju zgrada.
Novim se zakonom, primjerice, ne mogu odrediti zajednički dijelovi zgrade jer su oni već jasno određeni postojećom regulativom. Da pojasnim, sve što piše da bi novi zakon trebao uređivati već je ranije zakonski i podzakonski uređeno, a u dugoj praksi i jasno i uhodano. Ako između novog i starih zakona postoji neka razlika u tumačenju predmetnih tema, koji je od triju zakona tu onda glavni - pita Pamuković.
Iskusna arhitektica tvrdi kako je sve iznijela Željku Uhliru, državnom tajniku u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, ključnom čovjeku kod donošenja ovog zakona. Njegov odgovor ju je iznenadio.
- Odgovorio mi je kako uistinu imamo zakon o gradnji, ali i kako je stav da taj zakon ne dopire do ljudi. Ne znam što bi to trebalo značiti. Kako da se onda odnosimo prema već postojećim zakonima? - pita se arhitektica.
Pamuković pozdravlja dio zakona koja regulira kratkoročni najam.
Manipulacije nad suvlasnicima
Zdravko Vladanović, predsjednik Udruge suvlasnika stambenih zgrada u Zagrebu, jedan je od onih koji su izrazito zadovoljni novim zakonom.
- Na ovaj zakon gledam afirmativno. No neće se preko noći riješiti ona najvažnija pitanja, za to će trebati godine rada suvlasničke zajednice, odnosno suradnje suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrada. Kao i te suvlasničke zajednice s općinama, gradovima i državom - poručuje Vladanović, ali i napominje i da je suvlasnička zajednica podložna manipuliranju.
Pozdravlja odluku da 80 posto suvlasnika mora biti suglasno ako netko u zgradi u stan želi smjestiti turiste ili radnike.
- Treba biti svjestan kako Ustav dopušta svakom da privatno vlasništvo koristi kako želi. Investitori koji su digli kredite da kupe stanove i prenamjene ih u apartmane sigurno će negodovati. No oni moraju shvatiti kako ne smiju ugroziti pravo stanara na miran život - zaključio je Vladanović.
Najviše ga veseli što će zgrade postati pravne osobe, odnosno dobiti vlastiti OIB. Vjeruje da će time biti manje malverzacija.
Tin Bašić, i sam predstavnik stanara, te vlasnik portala Zgradonačelnik, na kojem se bave upravo pitanjima stambenih zgrada, napominje kako će, unatoč spekulacijama, novi zakon vrijediti samo za one koji nakon 1. siječnja 2025. krenu u kratkoročni najam. Vladanović vjeruje kako bi to trebalo vrijediti za sve koji se time bave, neovisno o tome kada su krenuli.
I u Hrvatskoj gospodarskoj komori snažno podržavaju prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
- Prijedlog novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada možemo gledati i kao dio Nacionalnog plana stambene politike jer bi trebao omogućiti više stanova na tržištu za dugoročno stanovanje, a posljedično i manju cijenu najamnina. Ujedno je ovo i demografska mjera jer će mladim obiteljima, ali i svima ostalima na raspolaganju biti veći broj stambenih jedinica - smatra Mirjana Čagalj, potpredsjednica HGK za graditeljstvo i promet.