Cijene kuća i stanova u Hrvatskoj padat će zbog nesigurnosti plaća i poslova

Iako su cijene nekretnina nastavile ubrzani višegodišnji rast i u prvom kvartalu ove godine, do kraja godine će usporiti, a u sljedećem razdoblju mogle bi stagnirati ili padati, procjenjuju analitičari HNB-a u najnovijoj publikaciji “Financijska stabilnost”.

Kao razloge tome navode negativne posljedice pandemije na gospodarski rast, povećanu neizvjesnost u smislu sigurnosti radnih mjesta i visine dohodaka, izraženi pad aktivnosti na tržištu nekretnina, kao i povećanu sklonost ulaganju u likvidniju i sigurniju imovinu.

Prosječna stopa rasta lani je iznosila devet posto i bila je među najvišima u EU. Veliki rast cijena u proteklim godinama bio je osobito izražen u Zagrebu i na Jadranu, gdje su dosegnule razine iz pretkriznog razdoblja. U odnosu na 2015. godinu cijene su u Zagrebu povećane oko 37 posto, a na Jadranu oko 20 posto. Pozivajući se na pokazatelje odstupanja cijena nekretnina od makroekonomskih fundamenata krajem 2019. godine, HNB navodi kako su oni upućivali na “blagu precijenjenost”.

Potražnja turista

Kako su veliki poremećaji uslijedili tek krajem prvog tromjesečja, još uvijek nije došlo do znatnijih promjena cijena. Međutim, krajem prvog i u većem dijelu drugog tromjesečja koronakriza i potres u Zagrebu gotovo su zamrznuli kupoprodaju nekretnina. Na cijene nekretnina u idućem razdoblju, procjenjuje HNB, negativno bi moglo utjecati i očekivanje da će se kratkoročni iznajmljivači suočiti s problemima u otplaćivanju dugova zbog mogućeg izostanka turističke potražnje.

- To bi moglo utjecati i na rast ponude stanova i potencijalno pridonijeti padu cijena nekretnina - stoji u analizi HNB-a.

Duljina krize

Na kretanje cijena nekretnina u Zagrebu, pak, neminovno će utjecati posljedice potresa, “koje bi mogle povećati potražnju za novijim i kvalitetnijim nekretninama, pa se može očekivati raslojavanje cijena prema tim kriterijima”. Usto, ovisno o duljini trajanja krize na globalnoj razini, mogla bi se smanjiti i inozemna potražnja za domaćim nekretninama, posebice onima na Jadranu.

Kada je riječ o tržišnoj ponudi i potražnji, broj kupoprodajnih transakcija, unatoč rastu cijena, lani je bio znatno niži nego prije prethodne krize, pri čemu dvije trećine ukupnih transakcija čine Zagreb i Jadran. Nakon uvođenja epidemioloških mjera, pak, glavnina aktivnosti na tržištu nekretnina odnosila se na realizaciju prethodno ugovorenih transakcija, kao što je državni program subvencioniranja stambenih kredita koji je značajno utjecao na potražnju, pa i cijene stanova i kuća.

Među ostalim, prilikom posljednjeg poziva tijekom travnja, APN je zaprimio 3681 novi zahtjev za državnu potporu. Protekle tri godine, u sklopu programa subvencioniranja, realizirala se čak četvrtina ukupnih transakcija, pri čemu je tržišna aktivnost značajno rasla u mjesecima provedbe programa. Osim programa subvencioniranja, na rast cijena nekretnina proteklih godina, prema ocjeni HNB-a, utjecali su i drugi faktori. Uz povijesno niske kamatne stope na stambene kredite, potražnju su poticali i povoljni trendovi na tržištu rada, kao i pozitivna očekivanja potrošača oko isplativosti ulaganja u nekretnine.

Niske kamate

Dodatno, na cijene na Jadranu i u Zagrebu snažno su djelovala turistička kretanja, odnosno dnevni i tjedni najam. U uvjetima niskih kamatnih stopa na depozite, kao i negativnih iskustava mnogih ulagača na tržištu kapitala, višak sredstava često se usmjeravao upravo na tržište nekretnina. Pozitivan impuls porastu cijena dala je i izmjena Zakona o porezu na promet nekretnina kojim je ta stopa smanjena s četiri na tri posto. Na kraju, ponuda stambenih nekretnina relativno se sporo prilagođavala povećanoj potražnji, što potvrđuju i kretanja obujma građevinskih radova i izdanih građevinskih dozvola.