Piše Ivica Brkljača

Analiza: Subvencije stambenih kredita 'pumpaju' cijene stanova i iskrivljuju tržište

AUTOR:

OBJAVLJENO:

29.7.2019. u 16:52

AUTOR:

OBJAVLJENO:

29.7.2019. u 16:52

Zagreb, 080512.
Bundek.
Ilustracije za gradnju stanova i poslovnih prostora, a vezano uz novu recesiju i slabu prodaju stanova.
Banke koje su u vlasnistvu vecine stanova ne uspjevaju ih prodati i tako drze visoku cijenu kvadrata.
Foto: Goran Mehkek / CROPIX
Goran Mehkek / CROPIX

Stanogradnja, ilustracija

Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja objavilo je da početkom rujna, treću godinu zaredom, počinju prijave za novi krug stambenih poticaja u kojima se subvencijom otplate dijela stambenoga kredita mlađima od 45 godina pokušava olakšati stjecanje vlasništva nad stambenom nekretninom.

Podsjetimo, program subvencioniranja odnosi se na stambene kredite koji se odobravaju za kupnju stana ili kuće (ili gradnju kuće) čiji rok otplate ne smije biti kraći od 15 godina, a ukupan iznos stambenog kredita koji se subvencionira ograničen je do najviše 100.000 eura, odnosno 1500 eura po četvornome metru (kupoprodajni iznos po metru kvadratnom i ukupni iznos stambenog kredita mogu biti i veći, no u tom slučaju razlika se ne subvencionira).

Za razliku od protekla dva puta, ovaj će put svi koji se prijave i budu imali potrebnu dokumentaciju subvenciju i dobiti. Uz to, kako navode u Ministarstvu, ove godine izglasane su i izmjene Zakona o subvencioniranju stambenih kredita kojima se subvencija produljuje za dodatnih godinu dana po svakom djetetu koje osoba ima u vrijeme prijave za kredit, što u praksi znači da će za obitelj koja u trenutku prijave već ima dvoje djece subvencija, umjesto pet, trajati sedam godina, a ako dobije još jedno dijete, subvencija će trajati ukupno devet godina.

Iako se ministar hvali da je ovo kvalitetna demografska mjera jer je u domovima ljudi koji su dobili subvenciju rođeno 700 djece, pogledajmo i neke šire financijske učinke koje je navedeni program subvencioniranja stambenih kredita donio.

Više odobrenja

Prema podacima Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), koja je zadužena za provedbu programa, broj odobrenih subvencija u 2017. iznosio je 2313, a u 2018. godini 2932. Ukupno odobren iznos subvencioniranja u cjelokupnom razdoblju isplate subvencije iznosio je 182 milijuna kuna u 2017., odnosno 169 milijuna kuna u 2018.

Hanza Media
 

Do smanjenja ukupno ugovorenog iznosa subvencija u 2018., unatoč povećanju broja odobrenih subvencija za 27 posto, došlo je zbog promjena u pravilima koja definiraju visinu isplaćene subvencije. Naime, visina subvencija od 2018. ovisi o indeksu razvijenosti jedinica lokalne samouprave te iznosi od 30 posto za natprosječno razvijene do 51 posto iznosa mjesečne rate kredita za ispodprosječno razvijene jedinice lokalne samouprave (prije toga je iznosila 50 posto za sve).

U dvije godine programa tako je odobreno 5245 subvencija, a ukupan iznos odobrenih subvencija iznosi 351 milijun kuna. Drugim riječima, svaki korisnik subvencije ukupno će dobiti prosječno 66.959 kuna tijekom cjelokupnog razdoblja isplate subvencija.

No, neto efekt za korisnike subvencija (kupce nekretnina) ipak je znatno manji. Naime, gotovo svi ekonomski analitičari, kao i agenti za posredovanje u prometu nekretnina, smatraju da je upravo program državnog subvencioniranja stambenih kredita utjecao na porast cijena samih nekretnina u protekle dvije, tri godine.

Tako smo od vlasnika agencija za prodaju nekretnina mogli čuti da su prodavateljima “porasli apetiti”, a s obzirom na to da se subvencije dijele u vrlo kratkom roku, kupci često pristaju i na cijene koje im, de facto, pojedu veći dio subvencije.

Teško je procijeniti koliko su točno porasle cijene zbog samih državnih subvencija, a koliko zbog ostalih faktora koji utječu na veću potražnju za stambenim nekretninama poput rasta BDP-a, rasta zaposlenosti, rasta plaća, nižih kamatnih stopa itd.

Hanza Media
 

Na slici 2 možemo vidjeti kako su se kretale cijene nekretnina u posljednjih deset godina. Iako je oporavak gospodarstva počeo još u prvim mjesecima 2015., vidimo da su cijene stambenih nekretnina počele značajnije rasti tek 2017., što se (slučajno) poklapa s početkom programa državnog subvencioniranja stambenih kredita. U posljednje dvije godine cijene stambenih nekretnina tako su ukupno porasle oko 10 posto.

Bez dodatnih istraživanja ne možemo precizno odrediti za koliki je dio porasta cijene zaslužan utjecaj državnih subvencija, no ako (konzervativno) pretpostavimo da se trećina porasta cijena može pripisati tom programu, lako izračunamo da je cijena prosječnog stana ili kuće u vrijednosti od 100.000 eura porasla oko 3000 eura kao posljedica državnih subvencija.

Drugim riječima, “ni krivi ni dužni”, prodavatelji nekretnina direktno su i značajno profitirali od ovog programa.

Dakle, osim što od prije spomenutih prosječnih 67.000 kuna ili 9000 eura poticaja po nositelju subvencija moramo odbiti dio kupoprodajne cijene koju su platili više nego što bi je platili da nije bilo poticaja, da bismo okvirno dobili neto efekt za one koji su dobili poticaje, moramo uračunati još i porez na promet nekretnina.

Povrat državi

Naime, ova je Vlada paralelno ukinula oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za stjecanje prve nekretnine, stoga je većina onih koji su dobili poticaje morala platiti 4 odnosno 3 posto poreza (od 2018.) na ukupnu vrijednost kupljene nekretnine. Time su državi, za kupljenu nekretninu u vrijednosti od 100.000 eura, odmah “vratili” oko 3000 eura.

Dakle, možemo pretpostaviti da je otprilike trećina ukupnog iznosa dodijeljenih poticaja otišla prodavateljima, trećina se uplatila natrag državi, a tek trećina samim kupcima kojima je subvencija i bila namijenjena.

Ne zaboravimo i gubitnike ovih mjera tj. ostale kupce nekretnina kojima subvencije nisu dostupne - jer sada moraju plaćati više tržišne cijene. Takvi su potezi očito “iskrivili tržište”, povećali očekivanja prodavatelja, a broj realiziranih kupoprodaja sada se najviše koncentrira oko tjedana kada se dodjeljuju subvencije.

Spomenimo i dimenziju dobne diskriminacije, pa tako jedan 46-godišnjak ne može dobiti subvenciju, a godinu mlađi susjed može iako su oboje podstanari.

Iako bi nam tek ozbiljnija istraživanja mogla dati odgovor na pitanje kakvi su ukupni efekti državnog programa subvencioniranja stambenih kredita, dosadašnji razvoj situacije upućuje na zaključak da je Vlada odabrala pogrešan put u namjeri da se mladim obiteljima olakša dolazak do vlasništva nad stambenim nekretninama.

Unatoč tome, mjera se sada proširuje pa će svi koji se prijave i zadovolje uvjete dobiti subvenciju. Time se stvaraju sve veće obveze za državni proračun u godinama koje dolaze bez da doista znamo koliko je takav pristup opravdan.