“Tržište nekretnina se pjeni”, upozorio je guverner Boris Vujčić u dupkom punoj dvorani hotela Lone na konferenciji “Izazov promjene”, koju organiziraju Udruga društava za upravljanje mirovinskim fondovima i mirovinskih osiguravajućih društava (UMFO) i Zagrebačka burza (ZSE) u Rovinju i pobudio interes prisutnih financijaša.
Prema predstavljenim podacima središnje banke, glavni indikator da je tržište podivljalo jest razlika između cijene izgradnje i prodajne cijene stanova. Na Jadranu cijene su dosegnule razinu prije krize, a u Zagrebu još nisu, ali su blizu. S obzirom na to da je tržište nekretnina izuzetno ciklično, postoji, nastavio je Vujčić, značajna neizvjesnost u fazi koja nam slijedi.
Tržište kapitala
No, za razliku od situacije prije desetak godina, ovaj put centralna banka ne može ništa učiniti kako bi smirila situaciju, jer, kako je rekao guverner, neravnoteža ne dolazi iz banaka. Odnosno ljudi se radije ušteđevinom koriste za kupnju stana, kuća ili apartmani nego što investiraju na burzi, pa si tako osiguraju kakav-takav prinos. To se vidi i po strukturi odobrenih kredita. U situaciji kad imamo kontinuirani pad kamatnih stopa, kada su se one prepolovile ili snizile čak i za više od toga, jedini rastu krediti turističkom sektoru, za nekretnine i krediti građevinskom sektoru.
Ante Žigman, predsjednik Upravnog vijeća Hrvatske agencije za nadzor financijskih usluga, rekao je da je hrvatsko tržište kapitala uz bok razvijenim tržištima, no problem je što su prometi i free float na niskim razinama i za to nemamo dobre rezultate. Po njegovu mišljenju, razlozi takva stanja su poznati: prvo financijska kriza, zatim uvođenje poreza na dobit, a onda Agrokor.
- Sad je tržište živnulo zbog trgovine dionicama Kraša, pa se to prelilo i na trgovanje nekim drugim dionicama. No, važno je da takvih epizoda bude što više - rekao je regulator tržišta kapitala te, uz ogradu da on ne zaziva porez na nekretnine, podsjetio da u zemljama koje imaju porez na nekretnine ljudi više ulažu u dionice ili fondove.
Ministar financija Zdravko Marić - koji je na početku mandata bio zagovornik uvođenja poreza na nekretnine - kako se može zaključiti iz njegovih izjava iz Rovinja, ne misli ponovno otvarati tu Pandorinu kutiju.
- Takav porez pridonio bi stabilizaciji tržišta, no ideja je bila da se ravnomjernije raspodijeli porezni teret, s time da se ojačaju proračuni lokalnih jedinica. No, to je sada završena priča na dulje vrijeme - istaknuo je Marić.
Boro Vujović, vlasnik Opereta nekretnina i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore, smatra pak kako nema nikakvih indikatora koji bi upućivali na to da se na nekretninskom tržištu stvorio balon koji bi mogao eksplodirati kao 2009.
- Mislim da je danas situacija bitno drukčija od one iz 2009. Prije deset godina nastupila je velika svjetska kriza, većina stanova se kupovala na kredit uz kamate mnogo veće nego današnje, a i postojao je problem ‘švicarca’. Danas se, kao što je rekao i guverner središnje banke, 60 posto kredita financira u gotovini, a nezaposlenost je mala. Uz to, 30 posto potražnje dolazi od stranaca. Tako da i u slučaju stagnacije ili blaže recesije ne bi došlo do nagle potrebe za prodajom stanova i ne bi došlo do pada cijena nekretnina. Teško je reći hoće li i koliko cijene nastaviti rasti, ali je sigurno da pri ovako niskim kamatama postoji i te kakav motiv za ulaganje u nekretnine, pogotovo ako uskoro uđemo u Schengenski režim. S druge strane, kao faktor koji može utjecati na smanjivanje rasta cijena jest veliki broj novoizgrađenih zgrada i stanova. Ako pak dođe do korekcije cijena stanova, onda će se to prije svega odraziti na starije stanove čija cijena je rasla i zbog državne politike poticanja kupnje stanova - rekao nam je Vujović.
Cijene gradnje
On se nije složio ni s riječima guvernera kako podaci govore da je sve izraženija razlika između cijene gradnje i prodajnih cijena stanova.
- Ne znam koje podatke imaju u HNB-u, ali mi na terenu znamo da se u najvećem broju slučajeva ne može govoriti o nekakvim ekstraprofitima. Cijene zemljišta su narasle, cijene izvođača radova su narasle, a PDV je daleko iznad razina nama susjednih zemalja. A kad se plate sve ostale dozvole i davanja, nema tu ekstraprofita - ističe Vujović.
Podaci Burze nekretnina od 10. listopada govore kako su prosječne realizirane cijene nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na isto razdoblje prošle godine narasle za 5,71 posto, a u odnosu na početak godine 4,77 posto.
- Rast cijena ipak je bitno niži od rasta cijena traženih nekretnina, a od početka ove godine najviši je rast u posljednjih 11 godina. Pritom rast cijena u Hrvatskoj nije ujednačen, veći je u većim gradovima i priobalju, dok je promet nekretninama u slavonskim županijama i u Lici vrlo slab. Proteklih je mjeseci na rast cijena, između ostalog, utjecala i potražnja izazvana rokom za podnošenje zahtjeva za državne subvencije stambenih kredita, koji je istekao krajem rujna. Većina oglašenih nekretnina i dalje ne nalazi kupce, što nam ukazuje na to da su tražene cijene previsoke. Stambena novogradnja i dalje je motor rasta prosječnih cijena, i to posebno u velikim gradovima. Vlasnici nekretnina cijenu bi trebali prilagoditi tržištu, kako bi lakše prodali nekretninu. Predviđa se usporen rast cijena u narednim mjesecima - stoji u analizi Burze nekretnina.