Velika analiza

Skok cijena nekretnina: Stanovi u Zagrebu skuplji 9%, prodaju se i kvadrati po 4000 eura

AUTOR:

  • Vedran Marjanović

OBJAVLJENO:

6.12.2018. u 15:58

AUTOR:

  • Vedran Marjanović

OBJAVLJENO:

6.12.2018. u 15:58

Zagreb, 300118.
Stambena izgradnja, zgrade koje se grade.
Na fotografiji: Precko, Jarnoviceva ulica.
Foto: Srdjan Vrancic / CROPIX
Srđan Vrančić / Hanza Media

Ilustracija

Bježi li u tekućim tjednima i mjesecima raspoloživi kapital hrvatskih građana i poduzetnika panično u nekretnine, kao pred financijsku i gospodarsku krizu 2008.? To se pitanje neizbježno nameće pri pogledu na cijene u sveprisutnim oglasima stanova, kuća i apartmana za prodaju, ali i na dostupne skupne tržišne pokazatelje.

U Zagrebu je, primjerice, prema podacima portala Crozilla.com, prošlog mjeseca prosječna cijena ponude stanova dosegnula iznos od 1892 eura, dok neke ponude idu i do astronomskih 4000 eura za kvadrat. Zagrebačke cijene stanova u listopadu, navodi isti izvor, zabilježile su rast od devet posto u odnosu na isti lanjski mjesec i rast od 0,8 posto u odnosu na rujan.

Zagreb prednjači

Rast cijena stanova u listopadu spomenuti portal bilježi i na razini države, za 6,5 posto u odnosu na isto razdoblje lani i 0,3 posto u odnosu na rujan ove godine.

U Splitu, prema istome izvoru, prosječna cijena ponuđenog stana u rujnu dostiže 2735 eura, u Zadru 2018 eura, a u Puli 1821 euro za kvadrat. I u tim gradovima bilježi se rast cijena u odnosu na prethodne mjesece, a najveći je u Puli (19,5 posto) i u Splitu, 17 posto.

Usporede li se cijene stanova na razini države iz listopada 2016. s podacima za prošli mjesec, zabilježeni porast iznosi 12,8 posto, navodi Crozilla.

Portal Njuškalo procijenio je da su i u rujnu ove godine cijene nekretnina u čitavoj zemlji porasle, stanovi četiri posto, a kuće sedam posto. U svakom slučaju, više nitko ne dvoji da su se cijene nekretnina potpuno oporavile nakon višegodišnje stagnacije uslijed gospodarske krize, pa i više od toga.

- Evidentan je rast potražnje za stanovima u Zagrebu, posebice u tramvajskoj zoni, prouzročen još jednom tranšom subvencioniranih kredita (APN), stambenih kredita uopće s povoljnim kamatnim stopama, uspješne turističke sezone i koncentracijom stanovništva u velikim gradovima, pri čemu grad Zagreb prednjači - navodi Danijel Mrković, agent Biliškov Nekretnina. Sličnog je stava i Ivana Boršćak iz Boriva nekretnina.

- Tržište nekretnina u Zagrebu doista pokazuje porast cijena. Kad je u pitanju cijena od četiri tisuća eura za kvadrat, ona je bilježena i prije krize 2008. na prestižnim lokacijama kao što su Zrinjevac te cijela Lenuzzijeva potkova, Tuškanac, Gornje Prekrižje.

 

Lažna slika

Kod definiranja cijene nekretnine uvijek je bitna mikrolokacija, orijentacija, pozicija terena, okruženje i samo susjedstvo, funkcionalan i modularan tlocrt, te arhitektura i dizajn - rekla nam je Ivana Boršćak.

Direktor Kastel nekretnina Croatia Dubravko Ranilović u osvrtu na aktualnu situaciju na tržištu nekretnina također računa s pokazateljima koji upućuju na rast potražnje i cijena, no vrlo je suzdržan, kako kaže, oko stvarnih trendova na tržištu.

- Tek na nekom velikom uzorku može se po traženim cijenama eventualno prepoznati trend, a uzimati kao primjere podatke portala koji raspolažu isključivo traženim cijenama ili pojedinačne cijene s navedenih portala, totalno je promašeno. Vi zaista u oglasu možete kao prodavatelj tražiti svašta, što je i vaše pravo, a to se često i događa. Vrlo često se i manipulira traženim cijenama kako bi su umjetno podigla cijena na određenim područjima, tako da ni u kom slučaju ne možete ozbiljno raspravljati na temelju iskazanih traženih cijena - upozorava Ranilović i dodaje kako postoji povećana potražnja za stanovima na dobrim lokacijama koja je prouzročila porast cijene.

S druge strane, kaže Ranilović, mora se imati u vidu da je u 2017. došlo do pada broja kupoprodaja na tržištu nekretnina, što je, ističe, jako važan podatak.

 

- Pad broja transakcija govori da tržište nije dobro prihvatilo povećanje cijene. Mora se isto tako imati u vidu da u većini zemlje cijene još uvijek padaju, primjeri su Slavonija i Lika, ili u najboljem slučaju stagniraju (Zagorje, Međimurje, Podravina), a niti u Zagrebu se ne prodaju stanovi na svim lokacijama - zaključuje direktor Kastel nekretnina Croatia.

U prilog Ranilovićevim riječima idu podaci iz Pregleda tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012. - 2017., koji je na zahtjev Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja sačinio zagrebački Ekonomski institut. Prema pregledu EIZG-a, lani je zabilježena 19.860 kupoprodaja stanova i apartmana, što je za dvije tisuće transakcija manje nego u 2016. godini.

Jeftiniji krediti

S druge strane, navodi se u pregledu Instituta, vrijednost kupoprodaja stanova i apartmana u prošloj, bila je neznatno manja nego u pretprošloj godini kada je promet stanovima i nekretninama prvi put od 2012. prebacio deset milijardi kuna.

Lani se u prometu stanovima i apartmanima obrnulo deset milijardi i 100 milijuna kuna, dok je u 2016. taj iznos dosegnuo 10,4 milijarde kuna. To upućuje na zaključak da je lani došlo do porasta ugovorenih cijena stanova i apartmana, u odnosu na 2016. Prosječan iznos kupoprodaje kvadrata stana na razini države lani je iznosio tisuću i 123 eura.

Kad su u pitanju investicije u nove stanove, podaci Hrvatske gospodarske komore za ovu godinu pokazuju da gradnja novih zgrada raste četiri godine zaredom. Vrijednost radova na stambenim zgradama, utvrdio je HGK, porasla je u prošloj godini 19,4 posto u odnosu na 2016. godini.

Podrška banaka u kupnji stanova također je snažnija nego prošlih godina. Prema podacima Hrvatske narodne banke, prosječna kamatna stopa na stambeni kredit u rujnu ove godine iznosila je 3,53 posto, dok su banke, primjerice, 2013., istovrsne kredite odobravale po prosječnoj stopi od 5,81 posto.

 

Ekonomska kriza

Uz investicije u građevinarstvu i povoljne ponude banaka, ekonomist Damir Novotny kao poticaj rastu potražnje za nekretninama navodi i Vladine poteze u stanogradnji i poreznoj politici.

- Ako imate državno subvencioniranje stambenih kredita, a s druge strane nemate porez na nekretnine onako kako je on primijenjen u drugim zemljama, logično je da štednja građana, koja raste, ide u tržište nekretnina. Tu se uvijek krije opasnost od nekretninskog balona i njegova puknuća, što je povezano s ekonomskim krizama za koje znamo da će doći, ali ne znamo kada i u kojim okolnostima. Kada te krize dođu, nekretninska ulaganja u jednoj značajnoj mjeri postaju mrtvi kapital - komentira Novotny.

Prema njegovoj ocjeni, i u tekućem je rastu nekretninskog tržišta više došao do izražaja slab interes građana za vrijednosne papire kompanija i druge oblike ulaganja, kao i nedostatak ukupnog okruženja koje potiče ulaganja u vrijednosnice, nego strah od neke nove ekonomske krize.

Europljani kupuju i lošije kuće, a Rusi i Kinezi trže samo vrhunske

U ovoj godini je u Hrvatskoj, prema podacima Marka Pažanina, direktora i partnera Croatia Sotheby’s International Realty, za 25 posto porasla potražnja za luksuznim nekretninama u odnosu na 2017. godinu. Cijene su porasle između 10 i 15 posto i ostvareno je više milijunskih prodaja. Kupci su uglavnom stranci koji traže nekretnine uz more i na ekskluzivnim lokacijama.

Dok Europljani preferiraju i manje atraktivne nekretnine, odnosno one u lošijem stanju koje će sami rekonstruirati, Rusi i Kinezi žele da nekretnina bude visokog standarda. Najviše zanimanja za hrvatskim nekretninama vlada među državljanima Austrije, Njemačke, Češke i Slovačke, a raste i zanimanje Skandinavaca - rekao je Marko Pažanin, direktor Croatia Sotheby’s International Realty.

Krajem 2017. Croatia Sotheby’s International Realty, podsjetimo, prodao je bivšu Agrokorovu Villu Castelo smještenu u Medveji jednom slovačkom kupcu za više od 8,1 milijuna eura.

- Takvi su atraktivni objekti rijetkost, a potražnja i zanimanje investitora je pojačano. Inače, cijena četvornog metra takvih vila kreće se između pet i šest tisuća eura. Kad je riječ o Hrvatskoj, najveća je potražnja za atraktivnim objektima u prvom redu uz more i za onima smještenim u gradskim jezgrama Dubrovnika, Splita, Trogira... koje su vezane uz turizam - kaže Marko Pažanin.

Što se tiče sljedeće godine u Croatia Sotheby’s International Realty očekuju nastavak pozitivnog trenda rasta potražnje. Prema mom mišljenju, cijene ne bi smjele rasti više od 10 posto jer su sada već dovoljno visoke. U situaciji smo kad raste potražnja, a luksuznih nekretnina na našem tržištu nedostaje - ističe Marko Pažanin. Jozo Vrdoljak/Privredni vjesnik