Trebao je to biti raj za seniore: aparthotel s pet zvjezdica i 200 apartmana, recepcijom, restoranom i barom. Sanjao je ovdje investitor i jednu kuglanu, igraonicu za djecu, vanjske i unutarnje bazene, wellness i spa objekte te podzemnu garažu dostupnu i za izvanjske goste. O vlastitom trošku, ideja je bila jednim pješačkim mostom “pregaziti” Magistralu kako se gosti hotela, ali i stanovnici rivijere više ne bi probijali kroz prometne ceste. Novac čist kao suza, investitor uzoran, uz preporuku dviju predsjednica te svesrdnu podršku Ministarstva turizma i tadašnje Agencije za investicije.
Čovjek bi pomislio, slučaj zatvoren, ali u Ičićima od bagera ni traga ni glasa niti je izgledno da će ih ikad biti. Barem kad je u pitanju 50 milijuna eura (oko 370 milijuna kuna) vrijedna investicija renomirane malteške kompanije AX Holding, nekad građevinske tvrtke osnovane u Malti još davne 1975. godine, a koja se u međuvremenu, između ostaloga, s početkom 80-ih odvažila iskoraknuti u turizam.
Bog će ga znati zašto su za širenje svojega poslovnog carstva s godišnjim prihodima od 111 milijuna eura odabrali baš Hrvatsku, ali na ideju investiranja u sjeverni Jadran došli su, između ostaloga, i uz pomoć gospodarske diplomacije.
Bilo je to u veljači 2018. godine kad je Hrvatska gospodarska komora, u želji da ojača poslovne veze između ovih dviju zemalja, u Zagrebu organizirala Hrvatsko-malteški gospodarski forum.
Klonirana investicija
Ako je ikad u Hrvatskoj bilo primjera dobrih gospodarskih suradnji, baš je ovo bila jedna od njih. Jednim avionom s Malte u Hrvatsku su u veljači stigli 70-ak malteških poduzetnika i predsjednica Republike Marie-Louise Coleiro Preca, sastali se s hrvatskom predsjednicom Kolindom Grabar-Kitarović, predstavnicima Komore te dogovorili jačanje međusobnih gospodarskih odnosa.
Na jednom od tih avionskih sjedala putovao je prema Hrvatskoj i Angelo Xuereb, većinski vlasnik malteškog AG Holdinga, spreman već tada da svoje poslovno carstvo proširi i na hrvatski dio Mediterana.
- Točnije, investitor je bio zainteresiran na područje Hrvatske replicirati primjer uspješne investicije koju je ranije već realizirao u matičnoj državi Malti. Riječ je bila o ulaganju od 50 milijuna eura kojima bi se na nekoj lokaciji u Hrvatskoj sagradile rezidencije za najam starijim osobama, projekt identičan prijašnjoj investiciji u Malti pod nazivom Hilltop Gardens Retirement Village, a koji pruža posve novi koncept smještaja i skrbi za starije osobe - ispričao je za Jutarnji list vlasnik konzultantske kompanije AT-Val j.d.o.o. Mladen Petreski, kojeg je investitor angažirao kao pomoć u razvoju projekta.
Barem naizgled, trebao je to biti školski primjer investiranja: AX Holding imao je već osiguran novac i viziju projekta, a stajala je iza njega i dobra gospodarska veza, uspostavljena samo koji tjedan ranije na Hrvatsko-malteškom gospodarskom forumu. Osim toga, Xuereb nije bio čovjek koji se odbija: baš će te 2018. godine vlasnik AX Holdinga u izboru konzultantske kompanije Ernst&Young biti proglašen poduzetnikom godine, doguravši daleko od svojih dječačkih snova kada je, s nepunih 16 godina, svojem ocu najavio viziju osnivanja građevinskog poduzeća.
Danas njegov poslovni imperij objedinjava 38 kompanija, između ostaloga i one u segmentima turizma i skrbi za starije osobe, što je navodno sektor koji bismo i u Hrvatskoj rado razvijali.
Xuereb je pritom bio vrlo ozbiljan pa je, uz pomoć Petreskog, u Hrvatskoj tijekom prošle godine intenzivno stao tragati za slobodnim zemljištima na kojima bi, u kratkom roku, podignuo kompleks za najam smještajnih jedinica starijim osobama.
Pritom je najveći interes, priča Petreski, postojao prema sjevernom Jadranu koji je investitoru, osim zbog dostupnosti zdravstvenih sadržaja, odgovarao i zbog blizine austrijskog, njemačkog i švicarskog tržišta, odakle bi u Hrvatsku uglavnom i stizali zainteresirani gosti. Potraga je brzo urodila plodom kad je Petreski, na području Ičića, zapazio 22 tisuće četvornih metara građevinskog zemljišta u vlasništvu Karlovačke banke koja ga je bila zainteresirana prodati. Zemljište je bilo čisto kao suza, s riješenim imovinsko-pravnim odnosima, a vrlo brzo investitor je s prodavateljem uspio postići dogovor i oko prikladne kupoprodajne cijene.
Petreski i Xuereb potom u cijelu priču uključuju i dionike koje smatraju važnima za daljnju realizaciju tako vrijednog projekta: Ministarstvo turizma, bivšu Agenciju za investicije i konkurentnost, lokalnu agenciju za investicije Primorsko-goranske županije, a potom i Grad Opatiju na čijem se području nalazilo potencijalno zemljište.
Aparthoteli
Prije nego što će početi razgovori s lokalnom zajednicom, o značaju projekta dio će se sudionika upoznati i na Malti, gdje će ministar Cappelli, u srpnju prošle godine, sudjelovati na 5. Mediteranskom turističkom forumu. Bit će to prilika da Cappelli i njegovi suradnici na licu mjesta, u društvu Petreskog i Xuereba, obiđu famozni Hilltop Garden projekt, investiciju na 17 tisuća četvornih metara prostora koja uključuje apartmane za osobe starije od 55 godina, ali i svu onu uslugu koja starijim, uglavnom imućnijim osobama omogućava “normalan” život.
Oni ovdje kratkoročno ili dugoročno unajmljuju jednokrevetne i dvokrevetne apartmane ili penthouse, na raspolaganju imaju restorane, barove i sportske sadržaje, knjižnicu, wellness, trgovine, kao i hotel u kojem tijekom posjeta odsjedaju njihove obitelji i prijatelji. Investicija na kojoj se počelo raditi 2014. godine na Malti je zaživjela kao jedinstveni primjer skrbi o starijim osobama, a u potrazi za sličnim, prikladnim lokacijama, Xuereb je isto uz pomoć Petreskog naumio napraviti i u Hrvatskoj.
Nakon što su se njegovim projektom oduševili i u Ministarstvu turizma, investitor je investiciju odlučio prilagoditi hrvatskim pravnim okvirima pa je u dogovoru s Ministarstvom turizma predloženo da se na lokaciji u Ičićima ide s gradnjom aparthotela, kategorije koja na najbolji mogući način opisuje investitorovu namjeru na Opatijskoj rivijeri.
U toj je kategoriji, naime, bilo sadržano upravo ono što se na području Ičića planiralo graditi: projekt od nekoliko građevina u kojima se smještajne jedinice nalaze izdvojene od prostora recepcije, restorana, barova i sličnog, u kojem se gostima pružaju usluge smještaja i doručka, s minimalno 51 posto smještajnih jedinica s mogućnošću samostalnog pripremanja obroka.
Ipak, nije se dugo trebalo čekati na prve probleme čije su se naznake pojavile već na inicijalnom razgovoru s predstavnicima agencija za investicije Primorsko-goranske županije. Njihovi su djelatnici, naime, Petreskog obavijestili kako je urbanističkim planom uređenja, za lokaciju na kojoj se nalazi zemljište projekta, predviđena isključivo gradnja hotela, što je u mjesecu listopadu investitoru i njegovu predstavniku i formalno potvrđeno i na sastanku u Gradu Opatiji.
Ništa na silu
Ono što su tamo doznali odgovara otprilike i službenom pojašnjenju koje je od opatijske gradske uprave dobio i Jutarnji list.
- Opatija podržava ulaganje u turizam, ali ne i gradnju aparthotela. Urbanističkim planom uređenja na lokaciji Ičići predviđena je gradnja isključivo hotela sa 75 posto smještaja organiziranog u sobama te maksimalno 25 posto apartmana. Na svom području ne dozvoljavamo izgradnju aparthotela kako bi se izbjegla apartmanizacija, odnosno pretvaranje apartmana u stambene objekte - poručili su iz gradske uprave i dodali kako se gradnjom aparthotela otvara mogućnost prodaje pojedinačnih apartmana na tržištu s obzirom na nedovoljnu reguliranost predmetne problematike domaćim propisima.
- U praksi, tako nastaju stambene spavaonice umjesto hotelskih objekata - zaključuju u odgovoru na naš upit.
Petreski i investitor ostali su pomalo zbunjeni, ali na trosatnom razgovoru nije se uspjelo pronaći zajednički jezik: Xuereb je bio spreman pristati i na uvjet pod kojim bi mu se, nakon završetka gradnje objekta, onemogućilo naknadno etažiranje stambenih jedinica jer ionako nije bio zainteresiran za nekretninski biznis, no u Opatiji su zahtijevali da svoj koncept ipak promijeni u hotel.
- Namjere investitora bile su pozitivne - razvijati turizam 365 dana godišnje, dovesti na Opatijsku rivijeru goste više platežne moći, potom njihove obitelji i prijatelje koji bi svi redovito konzumirali lokalne sadržaje, no neprihvatljiv nam je bio uvjet pod kojim bi projekt trebao imati 75 posto hotelskih soba, jer to onda mijenja koncept investicije. Nismo razumjeli zašto je to toliko neprihvatljivo, posebno s obzirom na činjenicu da aparthotel zapravo podrazumijeva oblik hotela, ali investitor je shvatio da s druge strane nema interesa pa onda niti smisla silom pokretati izmjene urbanističkog plana uređenja - ispričao je Petreski.
Za Jutarnji kaže kako u cijeloj situaciji ne može prstom uprijeti u jednog krivca, nego glavnim problemom smatra činjenicu da u Hrvatskoj silno nedostaje jedna jasna linija, inicijativa koja bi u ovakvim situacijama mogla okupiti sve dionike u procesu turističke investicije te iznaći neko prihvatljivo rješenje.
- Bivša Agencija za investicije je pokušavala, ali ona nema tu pravnu snagu, a investitor nije želio voditi bitku za neku lokaciju na kojoj na njegov projekt nisu gledali pozitivno. Nažalost, zasad je odustao od ulaganja u Hrvatsku, no ja se nadam da ćemo u skorijoj budućnosti uspjeti pronaći neku prikladniju lokaciju na kojoj će se ovakva vrst aparthotela moći realizirati - iskren je Petreski.
Veliku nadu u gradnju aparthotela za starije osobe polagali su i u Ministarstvu turizma u kojem su nam potvrdili da su komunicirali s investitorom.
- U Ministarstvu turizma održan je sastanak s predstavnicima malteškog investitora AX Holdinga zainteresiranog za realizaciju projekta aparthotela za starije osobe u Ičićima. Ministarstvo pozdravlja ideju investitora za ulaganje u segment seniorskog turizma, tim više jer je usko povezan i sa zdravstvenim turizmom za koji smo novim zakonskim izmjenama osigurali okvir za dodatni kvalitetni razvoj. Ovakva ulaganja pridonose i zapošljavanju, kao i poticanju cjelogodišnje turističke aktivnosti i potrošnje - poručuju iz Ministarstva.
Šteta samo što ovaj poticaj umjesto u Hrvatsku, čini se, sada ide negdje dalje.