'Zapjenjeno tržište'

Nekretnine nikad dostupnije, više od 60 posto kupaca stan kupuje u gotovini

AUTOR:

OBJAVLJENO:

28.10.2019. u 12:20

AUTOR:

OBJAVLJENO:

28.10.2019. u 12:20

Zagreb, 190814.
Gajnice
Na fotografiji: panorama grada iznad Gajnica.
Foto: Tomislav Kristo / CROPIX
Tomislav Krišto / CROPIX

Razdoblje višegodišnje kontrakcije hrvatskog tržišta stambenih nekretnina odavno je za nama, a u posljednje tri godine primjetan je oporavak tržišta u vidu rasta broja ukupnih transakcija te viših kupoprodajnih cijena. Rast cijena počeo je i ubrzavati, pa su tako u drugom tromjesečju ove godine cijene porasle čak i dvoznamenkastim stopama u odnosu na isto razdoblje lani.

Tako je guverner HNB-a na konferenciji Zagrebačke burze u Rovinju izjavio kako se tržište nekretnina u Hrvatskoj “pjeni”, da su cijene na razinama otprije krize te da su kod ulaganja u nekretnine prisutni elementi lova na prinose, što je potencijalni rizik ako se trendovi nastave još neko vrijeme.

Indeksi cijena stambenih objekata koje izračunava DZS na temelju podataka dostavljenih od Porezne uprave pokazuju kako cijene nekretnina doista dosežu pretkrizne razine. No, na slici 1. možemo vidjeti kako postoje velike regionalne razlike u intenzitetu promjena cijena, pa tako u Gradu Zagrebu i na jadranskoj obali cijene rastu znatno brže nego u ostatku zemlje. (slika 1)

 

Nesrazmjer

Primjerice, u odnosu na 2015., danas su cijene na Jadranu više za 19 posto, u Gradu Zagrebu više su za čak 31 posto, a u ostatku zemlje više su samo za 2 posto. Vidimo da su cijene stambenih objekata na Jadranu i u Gradu Zagrebu tako doista dosegnule pretkrizne razine, dok su u ostatku zemlje cijene još daleko od razina na kojima su bile 2008.

U HNB-u pozorno prate kretanja pokazatelja tržišta nekretnina jer su iskustva iz dosadašnjih financijskih kriza pokazala da ciklusi snažnog rasta cijena nekretnina mogu ozbiljno ugroziti stabilnost financijskog sustava, a recesije povezane s kreditnim slomovima i padom cijena na tržištu nekretnina u pravilu imaju velik utjecaj na zaposlenost i gospodarsku aktivnost.

Tako se u HNB-ovoj publikaciji “Financijska stabilnost” posebno poglavlje redovito posvećuje stanju na tržištu nekretnina, a u svibanjskom broju analitičari HNB-a istaknuli su kako, unatoč spomenutom oporavku tržišta, cijene nekretnina nisu znatno odstupale od svojih makroekonomskih fundamenata - iako se jaz blago povećava. Naime, kako bi se identificirala razdoblja podcijenjenosti odnosno precijenjenosti cijena nekretnina u Hrvatskoj u odnosu na tržišne činitelje, HNB je od 2017. počeo računati kompozitni indeks odstupanja cijena stambenih nekretnina od tzv. fundamentalne cijene.

 

Za konstruiranje pokazatelja odstupanja cijena stambenih nekretnina od njihove fundamentalne vrijednosti korišteno je nekoliko indikatora koji pokazuju glavne pokretače tržišta, poput odnosa cijene i najma, odnosa cijena i neto raspoloživoga dohotka, odnosa cijena i prosječne neto plaće, odnosa rate stambenoga kredita i raspoloživoga dohotka kućanstava, odnosa cijene i troška gradnje nove stambene zgrade itd.

Primjerice, najam i dohodak u dugom bi se roku trebali kretati sličnom dinamikom jer ako postoji odstupanje cijene nekretnina od visine najma, kućanstva će se “prebacivati” između kupnje i iznajmljivanja, što će na kraju cijene dovesti u ravnotežu. Isto tako, cijene nekretnina dugoročno ne bi trebale u velikoj mjeri odudarati od financijske sposobnosti stanovništva da ih pribavi, tj. od njihova raspoloživog dohotka itd.

Precijenjenost

Na slici 2. vidimo kako je, nakon šestogodišnjeg razdoblja fundamentalne podcijenjenosti cijena nekretnina, u 2018. indeks počeo upućivati na blagu precijenjenost cijena stambenih nekretnina. S obzirom na snažan rast cijena u prvoj polovici ove godine, za pretpostaviti je da je razina precijenjenosti nastavila rasti – iako je to još uvijek daleko od razina fundamentalne precijenjenosti kojoj smo svjedočili u razdoblju od 2006. do početka 2009.

Iako analitičari HNB-a očekuju daljnji rast cijena, zbog ograničavajućih faktora koji bi mogli utjecati na dinamiku kredita kojima se financira kupnja stambenih nekretnina - poput negativnih migracijskih trendova, osobito mlađeg dijela populacije koji i čini najveći dio populacije koja preuzima stambeni dug, ali i strožih kriterija za procjenu kreditne sposobnosti pri odobravanju dugoročnih kredita potrošačima - u HNB-u zasad ipak ne očekuju značajno povećavanje odstupanja cijena nekretnina od razine utemeljene na makroekonomskim fundamentima.

Naime, pokazatelji financijske dostupnosti nekretnina, poput omjera indeksa cijena stambenih nekretnina i prosječne nominalne neto plaće te omjera rate kredita i raspoloživog dohotka kućanstva, kreću se oko dosad najnižih razina (slika 3.).

 

Napomena: Rata kredita odnosi se na prosječan stambeni kredit potreban za kupnju stana od 50-ak kvadrata po cijeni relevantnoj u tom razdoblju (koja se mjeri indeksom cijena stambenih nekretnina).

Dakle, možemo reći kako unatoč tome što podaci pokazuju kako cijene stambenih nekretnina ponovno prelaze u fazu fundamentalne precijenjenosti, to ne znači da će cijene uskoro prestati rasti. Naime, nalazimo se u fazi gospodarske ekspanzije kada broj zaposlenih i plaće nastavljaju s rastom, a s obzirom na to da stambeni krediti postaju sve povoljniji (nominalne kamatne stope nikada nisu bile niže) dok najamnine relativno snažno rastu (dobrim dijelom pod utjecajem turističke potražnje), to stvara dodatnu potražnju za stambenim nekretninama, što pak dodatno gura cijene prema gore.

Rast štednje

Ne treba zaboraviti ni da štednja kućanstava snažno raste, a s obzirom na to da su kamatne stope na oročenu štednju na povijesno niskim razinama, to je faktor koji također može znatno utjecati na smjer kretanja cijena stambenih nekretnina. Naime, već dulje vrijeme vidimo kako se po isteku oročenja sredstva drže na “a vista” i transakcijskim računima, očito čekajući neku priliku, a mnogi jedinu pravu alternativu štednji vide u kupnji dodatnih - nekretnina.

Upravo su kupci druge, treće (i tako dalje) nekretnine dodatno utjecali na porast cijena, a prema izjavama vlasnika agencija za promet nekretnina, danas se čak 60 posto kupoprodaja financira u gotovini.

Tu su još i državne subvencije za mlade pa sve zajedno za sada poništava efekte negativnih demografskih trendova koji prirodno smanjuju ukupnu potražnju za nekretninama (iseljavanje, starenje stanovništva, nizak natalitet itd.).

Ipak, koje će sile na kraju imati dominantan utjecaj - one koje vuku cijene prema gore ili one koje vuku prema dolje - te jesu li cijene možda previše i prebrzo porasle pa slijedi “hlađenje”, ostaje vidjeti. Jedino što bismo mogli s nekom većom dozom sigurnosti tvrditi jest da će se regionalne razlike i dinamika promjene cijena nekretnina (Grad Zagreb i Jadran naspram ostatka Hrvatske) vjerojatno nastaviti.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj postupno se oporavlja i dinamizira, a i u narednom razdoblju može se očekivati rast potražnje za stanovima, ocjenjuje se u novim Sektorskim analizama zagrebačkog Ekonomskog instituta.

U analizi, koju potpisuje Goran Buturac, ističe se kako je u Hrvatskoj lani izgrađeno 10.141 stanova, što je gotovo za petinu, ili 19,4 posto, više nego u 2017. godini. Posebno raste gradnja zgrada s tri i više stanova, a smanjuje se izgradnja zgrada sa samo jednim ili dva stana.

Oporavak tržišta nekretnina manifestira se i u rastu prosječne cijene stanova pa je prosječna cijena stana u Hrvatskoj lani bila 6,8 posto veća nego godinu ranije. Još dinamičniji rast cijena, dodaje Buturac, u prosjeku za čak 12,1 posto, zabilježen je u prvoj polovici ove godine.

Potražnja za nekretninama posebno raste tijekom ljetnih mjeseci u priobalju, rezultat čega je veći broj realiziranih transakcija, ali i rast cijena na lokacijama uz more. Cijene nekretnina rastu i u Zagrebu. Ipak, u ostatku kontinentalnog dijela zemlje potražnja za njima i dalje je razmjerno slaba.

Inače, ukupna vrijednost transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj u 2017. godini iznosila je 27,8 milijardi kuna, ili 7,7 posto hrvatskoga bruto domaćeg proizvoda (BDP), ističe se u analizi. Najznačajniji udio u tim transakcijama odnosi se upravo na stanove.

“Sudeći prema broju izdanih odobrenja za građenje, u narednom razdoblju može se očekivati nastavak rasta aktivnosti na tržištu nekretnina”, ocjenjuje se u analizi, uz napomenu kako je broj izdanih odobrenja za građenje u prvih sedam mjeseci ove godine porastao 12,2 posto u odnosu na isto lanjsko razdoblje.

Na rast potražnje za stanovima utječu i državne subvencije za rješavanje stambenog pitanja građana.

I nalazi nove analize Ekonomskog instituta navode na zaključak da se u Hrvatskoj stvara novi “nekretninski balon”. Ipak, stanje je danas bitno drukčije nego uoči posljednje recesije. Za početak, hrvatski građevinski sektor i dalje je ispod razina na kojima je bio 2008. godine, što znači da je njegov oporavak poslije krize umjeren. Uz to, građevinski sektor suočava se s masovnim odljevom radne snage, a nedostatak radnika premošćuje se uvozom radnika iz zemalja Zapadnog Balkana.

Unatoč tome, čini se da i u narednom razdoblju možemo očekivati nastavak blagog rasta cijena nekretnina, barem na obali i u Zagrebu.

piše Adriano Milovan