Zimmer frei

'Kuća s 10 apartmana? To je hotel, a ne privatni smještaj pa bi takav trebao biti i porez'

AUTOR:

  • Boris Orešić

OBJAVLJENO:

17.9.2019. u 9:04

AUTOR:

  • Boris Orešić

OBJAVLJENO:

17.9.2019. u 9:04

Split, 270713.
Iznajmljivaci apartmana i turisti koji ljetuju na jadranskoj magistrali od Splita do Makarske.
Foto: Duje Klaric / CROPIX
Duje Klarić / CROPIX

Ilustracija

Strategija razvoja hrvatskog turizma do 2020. predvidjela je rast hotelskog smještaja, a smanjenje broja kreveta u obiteljskom smještaju u kojem bi se dio kapaciteta trebao pretvoriti u male hotele. No, dogodilo se upravo suprotno. U proteklih desetak godina u Hrvatskoj se udvostručio broj kreveta u apartmanima i sobama privatnih iznajm­ljivača i premašio 600.000, čemu treba pribrojiti još 500.000 mjesta u vikendicama koje njihovi vlasnici navodno ne iznajmljuju. Ogroman je to broj u usporedbi sa 174.000 kreveta u svim hrvatskim hotelima i turističkim naseljima te još 245.000 mjesta u kampovima.

Razlog zašto se odjednom svi žele baviti iznajmljivanjem su dobra zarada i niski porezi koji se paušalno plaćaju po krevetu u prosječnom iznosu od 350 kuna godišnje ovisno o mjestu, a još toliko također paušalno, po ležaju bez obzira na broj gostiju i noćenja, iznajmljivač plaća boravišnu pristojbu. Pritom, kad se pribroji simbolična turistička članarina, godišnji trošak po krevetu obično ne premašuje 750 kuna ili magičnih sto eura, koliko gost po danu plaća za malo bolji dvokrevetni apartman. Dakle, s dva dana iznajmljivanja vlasnik objekta je pokrio davanja državi, a sve ostalo će spremiti u džep. Neka mu je apartman za dvije osobe pun 50 dana, uprihodit će na njemu 5000 eura, od čega će mu ostati 4800 ili visokih 96 posto.

I upravo zato tko god može svoje nekretnine pretvara u apartmane ili gradi nove. Među takvima je i puno ljudi koji ne žive na obali, nego tamo samo investiraju u smještajne kapacitete, a i taj mali porez koji plate onda ne završi u blagajni mjesta u kojem se bave turizmom, nego onoga gdje žive, odnosno imaju prijavljeno prebivalište.

Stoga se sve češće može čuti pitanje je li pravedno da se obiteljskim smještajem naziva iznajmljivanje jedne ili dvije slobodne sobe, eventualno apartmana u vlastitoj kući, kao i kućerine s desetak apartmana. Jedni to rade da bi ljeti malo podebljali kućni budžet, a drugi zarađuju stotine tisuća kuna, što je već ozbiljan posao u rangu manjeg hotela. I pritom iznajmljuju pod istim uvjetima.

Malim hotelima država je pak nametnula daleko rigoroznije uvjete rada pa tako uz prijavljenu tvrtku ili obrt na koji plaćaju poreze, doprinose i razne naknade moraju, na primjer, 24 sata imati otvorenu recepciju, što znači da trebaju zaposliti noćnog recepcionera, a to znatno podiže troškove. Nije čudno da su se mnogi mali hoteli na Jadranu već preregistrirali u privatni smještaj koji vlasniku donosi isti prihod, a troškovi poslovanja su višestruko manji.

Ravnatelj Instituta za turizam Hrvatske dr. sc. Damir Krešić smatra da bi obiteljski smještaj, kao što mu i ime govori, trebao podrazumijevati da je turist smješten kod obitelji koja mu može nuditi i hranu i piće. Na taj način turist se upoznaje s lokalnim načinom života, kulturom i običajima, a gosti to danas sve više traže.

“Takav pravi obiteljski smještaj je konkurentska prednost hrvatskog turizma jer takvu uslugu nudi malo drugih zemalja na Mediteranu. Razvio se u vrijeme Jugoslavije kad je turizam bio izvor deviza pa je država omogućila ljudima da nešto zarade. Tada je to bio socijalni amortizer, a isto je i danas. Mnogim ljudima je takvo bavljenje turizmom omogućilo malo bolji standard, što je dobro. Takvom smještaju treba podići kvalitetu. Ova je sezona pokazala da se isplati ulagati u kvalitetu jer objekti s pet zvjezdica imaju porast od 8 posto u broju noćenja, s 3 zvjezdice su na prošlogodišnjoj razini, dok objekti s dvije zvjezdice imaju pad od 3 do 4 posto. Tri četvrtine privatnog smještaja u Hrvatskoj je na razini 3 zvjezdice. Treba napraviti jasnu razliku između autentičnog obiteljskog smještaja i onoga što je tako karakterizirano, ali je zapravo riječ o čistom špekulativnom ulaganju u nekretninski biznis”, govori Krešić i pojašnjava kako su kamate na oročenu štednju rekordno niske pa je nekome tko ima viška novca najisplativije uložiti u nekretninu na Jadranu, iznajmljivati je kao obiteljski smještaj pa na kraju i prodati i zaraditi.

“Administrativno i porezno je daleko povoljnije sagraditi kuću s 20 soba i nuditi ih kao obiteljski smještaj nego otvoriti mali obiteljski hotel. Vlasnici takvih nekretnina su često i stranci koji ne žive u Hrvatskoj. To je legitiman poslovni model, ali nije obiteljski smještaj i ne vidim razloga zašto bi imao povoljan porezni tretman. Država gubi značajne porezne prihode. Pitanje za pravnike je kako razgraničiti jedno od drugog. Veliki iznajmljivači smještaja bi, za razliku od obitelji koja ima jedan apartman, trebali plaćati veći porez od sadašnjeg gotovo simboličnog paušala, odnosno trebali bi imati prijavljen obrt ili tvrtku. Time bi se dobrim dijelom riješio problem prekomjerne i nelegalne izgradnje. Prostor je najveći hrvatski turistički resurs, a nekontrolirana apartmanizacija ga trajno nagrđuje i dugoročno mu smanjuje vrijednost”, kaže Krešić, koji se slaže da nema logike da vlasnik nekretnine porez plaća lokalnoj samoupravi u mjestu gdje ima prijavljeno boravište. Tako u Hrvatskoj imamo turističke destinacije koje ostvaruju pet milijuna noćenja, a nemaju novca popraviti vodovod ili kanalizaciju koja curi u more.

“Država, očito, to ne želi rješavati. Turizam čini 17 posto hrvatskog BDP-a, a država ga samo deklarativno podupire. Ministarstvo turizma ne može samo riješiti taj problem, nego u suradnji s ministarstvima financija, graditeljstva, prostornog uređenja i zaštite okoliša”, zaključuje Krešić.

Siniša Topalović, direktor za Hrvatsku međunarodne konzultantske tvrtke Horwath HTL, specijalizirane za turizam, ističe da je Hrvatska na neslavnom prvom mjestu u EU po udjelu privatnog smještaja koji čini više od 60 posto ukup­nih kapaciteta, a EU prosjek je 25 posto.

“Privatni smještaj je 80-ih godina imao udio između 30 i 34 posto, a do danas se udvostručio, što prije 15 godina nitko nije očekivao ni priželjkivao. To je rezultat neupravljanja hrvatskim turizmom posljednjih desetljeća. Nismo napravili distinkciju između domaćina koji iznajm­ljuju smještaj u objektu u kojem žive od onih koji se iznajmljivanjem bave profesionalno, kao što su to učinile Francuska i niz drugih europskih država. Kod nas se sve turistički iznajmljuje, ne postoje značajne barijere i teoretski se sve može pretvoriti u apartmane. Apartmanizacija obale je u punom jeku, a jedan od glavnih razloga leži u niskom oporezivanju, zbog čega je iznajmljivanje apartmana postalo svojevrsnom poreznom oazom. U Austriji se, na primjer, primjenjuje progresivni porez na primitke od iznajmljivanja na nekomercijalnoj osnovi, i to čak od 55 posto u najvišem razredu. Kod nas, osim što se dohodak ne oporezuje adekvatno, boravišna pristojba se plaća na paušalnoj osnovi što također nema smisla. Gosti privatnog smještaja trebaju plaćati jednaku boravišnu pristojbu kao i gosti hotela, i to po stvarno realiziranom noćenju. U susjednoj Sloveniji to tako funkcionira i nema nikakve dileme da je to pravi put”, kaže Topalović. Ističe da treba značajno povećati porezno opterećenje rentijerskom modelu iznajmljivanja nekretnina, kao i stvoriti poticajan sustav koji bi privatnim iznajmljivačima omogućio da im se isplati registrirati mali obiteljski hotel.

Pročelnik Katedre za turizam zagrebačkog Ekonomskog fakulteta dr. sc. Josip Mikulić ističe kako je sav obiteljski smještaj u posljednje vrijeme stigmatiziran zbog špekulantske stanogradnje. Stoga predlaže zabranu gradnje novih stanova u priobalju ako nisu predviđeni izvornim prostornim planovima.

“Mnogi nemaju u što pametnije uložiti pa grade ili kupuju apartmane za iznajmljivanje. Mnogi u to ulaze slijepo vjerujući da će mnogo zaraditi, no zarada na kraju ne bude jako velika, a narušavaju okoliš. Neki su se i zadužili. To su zapravo dosta rizične investicije jer Hrvatska ne može očekivati daljnje velike poraste broja gostiju i noćenja. Da se povećaju porezi, neki bi vjerojatno odustali od iznajmljivanja. Ako netko ima više nekretnina koje iznajmljuje, treba mu povećati porez jer je jasno da to nije obiteljski smještaj, nego biznis koji treba staviti u isti položaj kao hotele i kampove. Hotelijeri su u pravu kada traže da se privatni smještaj više oporezuje”, naglašava Mikulić.

Podsjeća kako Svjetska turistička organizacija smatra da je smisao turizma da osigura blagostanje i dobre uvjete za život lokalnog stanovništva. Kod nas se o tome ne vodi računa.

“Suludo je da se porez plaća po mjestu stanovanja. Treba krenuti od lokalne zajednice i vidjeti kako turizam može pridonijeti kvaliteti života i otvaranju radnih mjesta s pristojnim plaćama. Nama nedostaje radne snage jer investitori misle da će svoje investicije vratiti na račun radnika. Tek odnedavno se budi svijest da je čovjek bitan. Da su hotelijeri i drugi koji se bave turizmom ranije shvatili da radnika treba dobro platiti, mnogi ljudi vjerojatno ne bi otišli iz Hrvatske”, kaže Mikulić.

I Veljko Ostojić, direktor Hrvatske udruge turizma, koja okuplja najveće hotelske kompanije, smatra da iznajmljivanje smještaja na adresi na kojoj vlasnik ne živi nije obiteljski smještaj, nego nekretninski biznis koji treba adekvatno oporezivati.

“U strukturi smještaja postoje poremećaji koji su potencirani zadnjih godina znatnim porastom broja kreveta u obiteljskom smještaju koji radi veliki pritisak na infrastrukturu, a ne daje dovoljno dodane vrijednosti, što je u suprotnosti sa Strategijom razvoja turizma. Stoga nadležne državne institucije trebaju osvijestiti razliku između stvarnog obiteljskog smještaja i nekretninskog biznisa te povući neke poteze”, kaže nam Ostojić.

Mirko Bulić, predsjednik Hrvatske zajednice udruga obiteljskog smještaja, krovne organizacije koja okuplja privatne iznajmljivače, ocjenjuje da se 55 posto iznajmljivača turizmom bavi da bi popunili kućni budžet, narednih 19 posto samo da bi pokazali susjedima i rodbini da i oni to mogu, a preostalih 26 posto su oni koji ciljano kupuju ili grade apartmane za iznajmljivanje, što nije pravi obiteljski smještaje nego – industrija.

“Mi smo demokratska i liberalna država i ne možemo određivati tko će što raditi, ali se mogu postaviti neke granice u kvaliteti i kvantiteti. Nešto se mora napraviti, a to znači da će se nekome morati nešto uzeti. U nekim turističkim mjestima obiteljski je smještaj dosegnuo maksimum i lokalna samouprava će ga morati nekim mjerama svesti na razumnu razinu jer je zbog prevelikog broja turista ugrožena kvaliteta života lokalnog stanovništva”, kaže Bulić i dodaje kako mu osobno, kao čovjeku koji godinama iznajmljuje dva apartmana u svojoj kući u Opatiji, ne smetaju oni koji na veliko grade apartmane.

“Želim razvoj i želim svim dobar standard. Svi mi želimo imati dobroga susjeda. I sada postoji ograničenje po kojem vlasnik obiteljskog smještaja koji zaradi više od 300.000 kuna mora imati obrt ili tvrtku, što se velikim iznajmljivačima i isplati jer si mogu pravdati troškove. Malom paušalcu se ne isplati ići u velike investicije, a na tih pet-šest ležajeva može zaraditi toliko da si malo popravi standard, da ima zimi za grijanje. Ljudi se snalaze kako mogu jer je u malim mjestima uz more turizam glavna djelatnost i drugog posla nema mnogo”, zaključuje Bulić.

Predsjednica Zajednica obiteljskog turizma pri HGK Martina Nimac Kalcina smatra kako ovakav sistem nije loš te ga ne treba bitno mijenjati jer je ipak postavljeno ograničenje od 300.000 kuna prihoda koje oni koji žele ostati paušalci ne smiju premašiti. Oni iznajmljivači koji zarađuju više, prema njezinim riječima, imaju gotovo iste uvjete poslovanja kao i hoteli. Međutim, svakako, dodaje, treba zakonski regulirati da se porez plaća prema mjestu gdje se nalazi nekretnina.

“Najveći je problem upravo to što lokalna zajednica ostaje bez značajnih poreznih prihoda. Osobito se to osjeti na otocima gdje je jako puno kuća i apartmana u vlasništvu osoba koje tamo nemaju prebivalište, iako mnogi godinama tamo ljetuju u kućama koje su sami izgradili ili naslijedili od roditelja, baka i djedove, a neki i iznajmljuju apartmane u tim kućama. Kad bi taj novac završavao u blagajnama lokalne samouprave, mogao bi se uložiti u održavanje i gradnju infrastrukture. Ni boravišna pristojba ne ide cijela mjestu u kojem je naplaćena, nego samo 30 posto, što je samo oko 100 kuna godišnje po krevetu”, govori Martina Nimac Kalcina.

Po njezinu mišljenju, nije toliki problem što netko ima pet apartmana u kući, nego što se dozvoljava gradnja, odnosno devastacija obale. Bilo da se radi o hotelima ili apartmanima, trebalo bi, naglašava, ograničiti gradnju i betonizaciju te sačuvati okoliš da ostane u skladu s lokalnim identitetom.

Tekst je preuzet iz tiskanog izdanja Globusa