Gledajte, svaka imate svoju sobu. Blizu su vam Plodine, Pevec, Jysk. Tramvaj vam je odmah tu, možete direktno na faks ili posao – nabraja čovjek od svojih 50-ak godina dok dolazim pred veliku zgradu u zagrebačkoj Ulici Karla Metikoša.
Stan ima 60-ak četvornih metara. Raspored: hodnik, kuhinja i dnevni boravak skupa, kupaonica, dvije sobe i terasa. Moj domaćin objašnjava mi kako bi meni i mojoj cimerici ovaj stan mogao biti idealan.
Pitam ga da kako to da iznajmljuje ovako novi i lijepi stan. Kaže da on i supruga već imaju svoj stan, a da je vlasnik ovoga njegov sin koji je otišao raditi u inozemstvo, pa je ovaj smještaj ostao prazan.
- A što ako se odlučimo useliti, hoćemo li potpisati kakav ugovor - inzistiram na detaljima.
- Kažem vam, sin mi nije tu, a ja ne mogu potpisati papire umjesto njega. Je li vam to nužno? Ako je, smislit ćemo već nešto ako se odlučite doseliti – neprecizan je.
- No ovo je zgrada u kojoj su POS-ovi stanovi. Hoće li biti kakvih birokratskih problema – zanima me.
- Je, je, sin mi je dobio povoljniji kredit za stan. Ali, što ga ne bi smio iznajmiti. Pa njegov je – kaže mi.
Samo nekoliko trenutaka kasnije zovem radi oglasa za stanove na Zapruđu.
- Trebala bih smještaj za desetak osoba, još nisam sigurna koliko će ih točno biti. U posjet nam dolaze studenti pa bismo ih voljeli sve smjestiti na jedno mjesto, a vidjela sam da vi imate više apartmana – govorim ženi ugodna glasa s druge strane, koja se predstavila kao Monika, svoju priču. strogi uvjeti za dobivanje stana.
Strogi uvjeti za dobivanje stana
Stan je uređen, ima dvije spavaće sobe, spojen dnevni boravak i kuhinju te kupaonicu. Čini se kao da ima 60-ak četvornih metara, a po danu se iznajmljuje za 350 kuna. U oglasu su navedene prednosti lokacije, poput onih da su u blizini Bundek, Muzej suvremene umjetnosti, Avenue Mall, Arena Zagreb te autobusni i željeznički kolodvor, naglašeno je i da do centra grada javnim prijevozom treba svega 15-ak minuta. Prema fotografijama, čini se da u stan ne bi stalo više od šest ljudi – po dvoje bi moglo spavati na svakome od dva bračna kreveta, a eventualno još dvoje bi stalo na kauč – pa je vrlo zanimljiv detalj oglasa u kojem iznajmljivačica u jednome trenutku progovara u množini i kaže da “u našim apartmanima” nude mogućnost smještaja do 14 osoba.
- Da – potvrđuje mi Monika – jedan vam je stan moj, a jedan susjedov, pa ih skupa oglašavamo, a nekada i iznajmljujemo u paketu – objašnjava mi, pa pita koji bih termin voljela rezervirati.
Kažem joj da još nisam stopostotno sigurna koji točno dan mi dolaze gosti, ali da će to biti kroz idućih desetak dana ili dva tjedna.
- Htjela sam se samo okvirno raspitati jeste li slobodni. Vaša mi je lokacija idealna jer nam je i ured u blizini – kažem joj, a priča se nastavlja u neobaveznom ćakulanju.
Ona mi odgovara da joj se javim kada budem znala točne datume, na što joj kažem da hoću, pa je ležerno upitam.
- A, dajte mi, molim vas, recite, nisu li po adresi vaši apartmani u zgradama POS-a? Čula sam da se tamo ništa ne bi smjelo iznajmljivati. Stvarno nije do mene, ali ne bih voljela da mi stranci kada dođu upadnu u neku nevolju – kažem joj.
Ona se najprije začudi, pita.
- Kako to mislite?
Pa, POS-ovi stanovi. Sagrađeni državnim poticajem. Navodno se ne bi smjeli iznajmljivati – ponovim. - Aha, to. Nama vam ništa ne piše u ugovoru – odgovori mi pa uz blagi smijeh nastavi. - Tako da vam mi nemamo tih problema – kaže bez zastajkivanja.
Nakon što su se cijelo ljeto stanovi u POS-ovim zgradama iznajmljivali turistima, stigao je red i na studente jer kroz desetke razgovora koje smo vodili s vlasnicima stanova u POS-ovim zgradama ili agencijama koje ih iznajmljuju, čuli smo slične izgovore.
A iako je Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja bilo vrlo jasno kako će se novim Zakonom o društveno poticanoj stanogradnji iz srpnja omogućiti “da se stane na kraj svima onima koji POS-ove stanove ne koriste za namjenu za koju su predviđeni”. A to bi pak značilo da bi u teoriji svako iznajmljivanje ili prodaja stana trebali biti nemogući.
U praksi – očito – nemoguća misija.
Spornom Ulicom Karla Metikoša dominira pet velebnih, suvremenih i “pametnih” zgrada, dovršenih prije tek tri godine iza kojih stoje i barem u teoriji progresivna ideja o društveno poticanoj stanogradnji - takozvani POS.
Laički rečeno, izgrađeni stanovi prodaju se ili iznajmljuju kroz određenu proceduru, i to ljudima koji zadovoljavaju određene uvjete. Na taj se način socijalno ugroženijim skupinama, ne nužno onima financijski najugroženijima, nego, primjerice, i mladima, omogućuje dolazak do stana po uvjetima koji su povoljniji od tržišnih. A, istovremeno, postojanje ovakvih stanova u značajnijem postotku u sveukupnom broju nekretnina u gradu i regulira te tržišne uvjete, odnosno onemogućuje da dođe do iracionalnih divljanja cijena nekretnina.
U Hrvatskoj je kroz ovaj model u posljednjih 19 godina sagrađeno 298 zgrada u kojima su ukupno 9363 stana.
Novinarka na ulazu u POS zgradu
Ukupna investicija u te zgrade iznosila je 4,3 milijarde kuna, uz što su građani uzeli 1,1 milijardu kuna poticaja koje im je dala država odnosno porezni obveznici. Osim u Zagrebu u već spomenutoj ulici, ovi su se stanovi u metropoli gradili i u Svetoj Klari te u Španskom, a ima ih i u drugim gradovima – Metkoviću, Osijeku, Splitu, Umagu, Malom Lošinju, Gospiću, Šibeniku, Fažani i Punatu. Da bi model funkcionirao, iza njega stoji pretpostavka da će u sagrađenim stanovima živjeti oni koji su ih kupili. “puni smo zbog rujanfesta”
'Puni smo zbog Rujanfesta'
Financijska računica onih koji iznajmljuju POS-ov stan je vrlo jasna.
Prosječna cijena za kupnju stana u POS-ovoj zgradi u Zapruđu, prema APN-u bila je 1088 eura.
Tamo je ukupno izgrađeno 519 stanova, ukupna vrijednost investicije bila je 293 milijuna kuna, a državne subvencije iznosile su 96 milijuna kuna.
Da država nije subvencionirala, kvadrat stana stajao bi oko 1400 eura. Dakle za prosječan stan od 60 kvadrata, umjesto 84.000 eura, kupac POS-ovog stana platio je 65.280 eura i uštedio nešto manje 19.000 eura. Upravo takav sličan stan, sada se iznajmljuje u POS-ovoj zgradi.
Oglasa koje pronalazimo na adresi Karla Metikoša je za mjesečni najam stana, a nešto više od 60 metara kvadratnih stoji 600 eura. Dvije spavaće soba, hodnik, kupaonica, prostrana terasa.
Ovaj put kontakt nije direktan, s vlasnikom, nego s agencijom. Javlja mi se ženska osoba, pa već na prvi upit kaže da je stan već iznajmljen.
A to znači sljedeće.
U godinu dana vlasnik ovog POS-ovog stana uprihodit će 7200 eura. Nastavi li s tom praksom i sljedećih šest godina ukupno bi mogao zaraditi 43.000 eura. Doda li se tom iznosu onih 19.000 eura koje je platila država, ispada da se od rente POS-ovog stana u 6 godina, može kupiti još jedan POS-ov stan u nekoj drugoj zgradi. U slučaju da se radi o dnevnom najmu, zarada bi mogla biti i veća.
Hrvatskoj se praksa POS-a provodi tek dva desetljeća, već pri površnom pogledu na najveće hrvatske oglašivačke portale, jasno je da je hrvatska verzija ovoga projekta pala već na prvome koraku – tome da u stanovima žive upravo oni kojima su dodijeljeni.
Nailazim na još jedan oglas za jednodnevni najam u istoj zgradi. Ovaj su put na fotografijama dva stana. Jedan garsonijera s bračnim krevetom i kaučem u istoj prostoriji, a jedan veći s odvojenom sobom. Oglas čak i vodi do službene web stranice ovih apartmana izvan samoga oglasnika. Kao i u prethodnom oglasu, spominje se mogućnost smještaja za do 14 osoba, pa zaključim da je upravo ovo Monikin susjed o kojem je pričala. Usporedim brojeve telefona, vidim da nisu isti, pa nazovem i ovaj drugi. Javlja mi se muškarac, po glasu srednjih godina. I njemu objašnjavam što tražim.
- Da, rekla mi je Monika da ste zvali – kaže mi iako je između dva poziva prošlo tek nekoliko minuta. Da ne pretjeram, njega ne pitam za vlasnički status njihovih stanova, ali pitam jesu li im stanovi možda slobodni idući vikend.
- Ma, joj, idući vam je vikend Rujanfest. To smo popunili ima već mjesec dana. Možda da probate negdje u centru – ljubazno me preusmjerava, čujno zadovoljan potražnjom za apartmanima.
Ilustracija
U Ministarstvu graditeljstva i prostornoga uređenja objašnjavaju nam da će svi novi ugovori o POS-ovim stanovima sadržavati zabranu davanja u najam ili prodaju stana.
“Ako netko unatoč zakonskoj zabrani odluči prodati ili iznajmiti POS-ov stan, reagirat će Agencija za promet nekretnina (APN), koja će o svemu obavijestiti banku u kojoj je dignut kredit za kupnju stana, a banka će morati kredit u cijelosti proglasiti dospjelim i pristupiti prisilnoj naplati.
Uz to, kupac će APN-u morati isplatiti razliku između ugovorene kupoprodajne cijene i utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine na dan sklapanja ugovora”, tumače, pa dodaju da novi zakon sadrži i odredbe koje djeluju retrogradno, odnosno da se odnosi i na stanove kupljene “prije 10 godina od dana stupanja na snagu Zakona o POS-u”.
Iako je zakon već na snazi, iz Ministarstva nam objašnjavaju da će tek “ovih dana biti pokrenuta procedura otpreme prema zemljišno-knjižnim odjelima sudova u RH”.
Za pojedine će se slučajeve, kažu, provesti provjera, pa će se isti, ako dođe do utvrđivanja nepravilnosti, i sankcionirati. APN deset dana bez odgovora.
APN deset dana bez odgovora
Kako su vrlo neprecizni kada je riječ o tome kako, kada i po kojim kriterijima će određeni stanovi i njihovi vlasnici biti provjeravani, obraćamo se samome APN-u, Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama. Ni nakon desetak dana nema njihovog odgovora niti na direktno upućen mail niti na obrazac ispunjen na njihovim stranicama. Zovemo zagrebački ogranak institucije, no nitko se satima ne javlja pa zovemo Osijek.
Oni nas ponovno preusmjeravaju u Zagreb jer “nisu kompetentni za davanje izjava”.
U Zagrebu se nakon nekoliko dodatnih pokušaja javlja gospođa koja nas preusmjerava svojoj kolegici, koju zamolimo odgovor na nekoliko pitanja.
- Gospodična, ja vam ne mogu dati službenu izjavu, ali vam mogu dati svoje građansko mišljenje. Vi novinari ste neobrazovani, sramotan je način na koji radite. Sve vam piše u zakonu, zašto onda zovete? Jeste li poslali službeni upit? - gospođa je oštra i prije postavljenog pitanja. Kažem joj da sam službeni upit poslala, i to prije desetak dana, no da mi odgovor nije stigao.
- No, valjda onda ima puno upita. Kažem vam, mogu vam reći samo svoje mišljenje – uporna je, pa i dalje ostaje prilično nejasno i neizvjesno hoće li se model POS-ovi stanova u srži čije filozofije bi trebalo biti pravedno izjednačavanje mogućnosti za kvalitetan život svim građanima ikad početi zaista pravedno i provoditi.